Los REITS más rentables: Cómo invertir en fondos de inversión inmobiliaria

Qué es un REIT?

REIT – que rima con «dulce» – son las siglas de Real Estate Investment Trust, y su popularidad está creciendo entre los inversores que buscan ampliar su cartera más allá de las acciones de empresas que cotizan en bolsa o los fondos de inversión.

Los REIT son empresas que poseen (y a menudo explotan) bienes inmuebles que producen ingresos, como apartamentos, almacenes, instalaciones de autoalmacenamiento, centros comerciales y hoteles. Su atractivo es sencillo: Los REIT más fiables tienen un historial de pago de dividendos grandes y crecientes. Aun así, ese potencial de crecimiento conlleva riesgos que varían según el tipo de REIT.

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Cómo funcionan los REITs?

El Congreso creó los fondos de inversión inmobiliaria en 1960 como una forma de que los inversores particulares tuvieran participaciones en empresas inmobiliarias a gran escala, al igual que podían tener participaciones en otras empresas. Este movimiento facilitó a los inversores la compra y comercialización de una cartera inmobiliaria diversificada.

Los REITs están obligados a cumplir con ciertas normas establecidas por el IRS, incluyendo que:

• Devuelven un mínimo del 90% de los ingresos imponibles en forma de dividendos a los accionistas cada año. Este es un gran atractivo para el interés de los inversores en los REITs.

• Invertir al menos el 75% de los activos totales en bienes inmuebles o en efectivo.

• Recibir al menos el 75% de los ingresos brutos procedentes de los bienes inmuebles, como los alquileres de los mismos, los intereses de las hipotecas que los financian o las ventas de bienes inmuebles.

• Tienen un mínimo de 100 accionistas tras el primer año de existencia.

• No tener más del 50% de las acciones en manos de cinco o menos personas durante la última mitad del año fiscal.

Al atenerse a estas normas, los REITs no tienen que pagar impuestos a nivel de empresa, lo que les permite financiar los bienes inmuebles a un precio más bajo que las empresas que no son REITs. Esto significa que con el tiempo, los REITs pueden crecer más y pagar dividendos aún mayores.

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Tipos de REITs

Los REITs se dividen en tres grandes categorías en función de sus participaciones de inversión: REITs de renta variable, REITs hipotecarios y REITs híbridos. Cada categoría puede dividirse a su vez en tres tipos que hablan de cómo puede adquirirse la inversión: REITs que cotizan en bolsa, REITs que no cotizan en bolsa y REITs privados.

Cada tipo de REIT tiene características y riesgos diferentes, por lo que es importante saber qué hay debajo del capó antes de comprar.

Tipos de REIT por participaciones de inversión

Equity REITs:  Los Equity REITs funcionan como un arrendador. Poseen los bienes inmuebles subyacentes, se encargan de su mantenimiento y reinvierten en ellos, y cobran los cheques de alquiler: todas las tareas de gestión que se asocian a la propiedad de un inmueble.

REITs hipotecarios: A diferencia de los REITs de renta variable, los REITs hipotecarios (también conocidos como mREITs) no poseen la propiedad subyacente. En cambio, poseen títulos de deuda respaldados por la propiedad. Por ejemplo, cuando una familia contrata una hipoteca sobre una casa, este tipo de REIT podría comprar esa hipoteca al prestamista original y cobrar las mensualidades a lo largo del tiempo. Mientras tanto, otra persona -la familia, en este ejemplo- es la propietaria y gestora del inmueble.

Los REITs hipotecarios suelen ser mucho más arriesgados que sus primos los REITs de renta variable, y suelen pagar mayores dividendos.

REITs híbridos: Los REITs híbridos son una combinación de REITs de renta variable e hipotecarios. Estas empresas poseen y explotan propiedades inmobiliarias, así como tienen hipotecas sobre propiedades comerciales en su cartera. Asegúrese de leer el folleto del REIT para entender su objetivo principal.

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Tipos de REIT por estado de negociación

REITs que cotizan en bolsa: Como su nombre indica, los REITs que cotizan en bolsa se negocian como las acciones y los ETFs, y se pueden comprar utilizando una cuenta de corretaje ordinaria. Hay más de 200 REITs que cotizan en el mercado, según la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria, o Nareit.

Los REIT que cotizan en bolsa suelen tener mejores normas de gobernanza y ser más transparentes. También ofrecen las acciones más líquidas, lo que significa que los inversores pueden comprar y vender las acciones del REIT fácilmente, mucho más rápido, por ejemplo, que invertir y vender una propiedad minorista por su cuenta. Por estas razones, muchos inversores sólo compran y venden REITs que cotizan en bolsa.

REITs públicos no cotizados: Estos REITs están registrados en la SEC pero no están disponibles en una bolsa. En cambio, pueden adquirirse a través de un corredor que participe en ofertas públicas no cotizadas, como el corredor inmobiliario online Fundrise. (Nareit mantiene una base de datos en línea en la que los inversores pueden buscar REITs por estado de cotización). Como no cotizan en bolsa, estos REITs tienen una gran falta de liquidez, a menudo durante períodos de ocho años o más, según la Autoridad Reguladora de la Industria Financiera.

Los REITs no cotizados también pueden ser difíciles de valorar. De hecho, la SEC advierte que estos REITs no suelen estimar su valor para los inversores hasta 18 meses después del cierre de su oferta, lo que puede ser años después de haber invertido.

Varias plataformas de negociación en línea permiten a los inversores comprar acciones de REIT públicos no cotizados, como Modiv, Diversy Fund y Realty Mogul.

REITs privados: Estos REITs no sólo no cotizan en bolsa, lo que dificulta su valoración y comercialización, sino que además suelen estar exentos del registro de la SEC: Como tales, los REIT privados tienen menos requisitos de divulgación, lo que hace potencialmente más difícil evaluar su rendimiento. Estas limitaciones hacen que estos REITs sean menos atractivos para muchos inversores, y conllevan riesgos adicionales. (Véase esta útil advertencia de FINRA sobre los REIT públicos no cotizados y los REIT privados.)

Los REIT públicos no cotizados y los REIT privados también pueden tener unos mínimos de cuenta mucho más elevados -25.000 dólares o más- para empezar a operar, y unas comisiones más elevadas que los REIT cotizados. Por esa razón, los REIT privados y muchos REIT no cotizados están abiertos sólo a inversores acreditados con un patrimonio neto (excluyendo el valor de su residencia principal) de 1 millón de dólares o más, o ingresos anuales en cada uno de los dos últimos años de al menos 200.000 dólares si son solteros o 300.000 dólares si están casados.

Los valores REIT con mejor rendimiento: Enero de 2022

Estos son algunos de los REITs que cotizan en bolsa con mejores resultados en lo que va de año:

En lugar de comprar REITs individuales, también puede invertir en fondos de inversión y ETFs de REITs para obtener una diversificación instantánea a un precio asequible. Estos son algunos de los fondos de inversión y ETFs centrados en el sector inmobiliario que más han rendido el año pasado:

Fondos de inversión REIT con mejor rendimiento: Enero 2022

Los más rentables U.S. ETFs de REITs: Enero 2022

Todos los datos son actuales a fecha de enero. 18, 2021. Fuentes: Nariet, Morningstar y ETF.com. 

REITs' rendimiento medio

Nareit señala que durante el periodo de 20 años que finaliza en diciembre de 2019, el índice FTSE NAREIT All Equity REITs -que recoge datos de todos los REIT de renta variable que cotizan en bolsa- superó al Russell 1000, un índice bursátil de valores de gran capitalización. Las inversiones indexadas en REITs obtuvieron un rendimiento total del 11.6% anual frente al 6 del Russell 1000.29%.

REITs: Los pros y los contras

Pros

Invertir en REITs, especialmente en los que cotizan en bolsa, tiene sus ventajas:

• Dividendos constantes: Debido a que los REITs están obligados a pagar el 90% de sus ingresos anuales como dividendos a los accionistas, ofrecen constantemente algunos de los rendimientos de dividendos más altos en el mercado de valores. Esto los convierte en los favoritos de los inversores que buscan un flujo constante de ingresos. Los REIT más fiables tienen un historial de pago de dividendos grandes y crecientes durante décadas.

• Altos rendimientos: Como se ha señalado anteriormente, los rendimientos de los REIT pueden superar a los índices de renta variable, lo cual es otra razón por la que son una opción atractiva para la diversificación de la cartera.

• Liquidez: Los REIT que cotizan en bolsa son mucho más fáciles de comprar y vender que el laborioso proceso de comprar, gestionar y vender propiedades comerciales.

• Menor volatilidad: Los REIT tienden a ser menos volátiles que las acciones tradicionales, en parte debido a sus mayores dividendos. Los REITs pueden actuar como cobertura frente a los estomagantes altibajos de otras clases de activos, pero ninguna inversión es inmune a la volatilidad.

Contras

• Ilíquidos (especialmente los REIT no cotizados y privados): Los REITs que cotizan en bolsa son más fáciles de comprar y vender que las propiedades reales, pero como se ha señalado anteriormente, los REITs que no cotizan en bolsa y los REITs privados pueden ser una historia diferente. Estos REITs deben mantenerse durante años para obtener ganancias potenciales.

• Gran endeudamiento: Otra consecuencia de su estatus legal es que los REITs tienen mucha deuda. Suelen estar entre las empresas más endeudadas del mercado. Sin embargo, los inversores se han sentido cómodos con esta situación porque los REITs suelen tener contratos a largo plazo que generan un flujo de caja regular -como los arrendamientos, que garantizan la entrada de dinero- para apoyar cómodamente los pagos de su deuda y garantizar que se sigan pagando dividendos.

• Poco crecimiento y revalorización del capital: Dado que los REITs pagan gran parte de sus beneficios en forma de dividendos, para crecer tienen que obtener efectivo mediante la emisión de nuevas acciones y bonos. Pero los inversores no siempre están dispuestos a comprarlas, como por ejemplo durante una crisis financiera o una recesión. Así que los REITs pueden no ser capaces de comprar bienes inmuebles exactamente cuando lo deseen – pero cuando los inversores están de nuevo dispuestos a comprar acciones y bonos en el REIT, el REIT puede crecer de nuevo.

• Carga fiscal: Aunque los REIT no pagan impuestos, sus inversores deben pagar los dividendos que reciben, a menos que los cobren en una cuenta con ventajas fiscales. (Esta es una de las razones por las que los REITs pueden ser una gran opción para las cuentas IRA).)

• Los REIT no cotizados pueden ser caros: El coste de la inversión inicial en un REIT no cotizado puede ser de 25.000 dólares o más y puede estar limitado a inversores acreditados. Los REIT que no cotizan en bolsa también pueden tener comisiones más altas que los REIT que cotizan en bolsa.

Invertir en REITs: Comenzar

Empezar es tan sencillo como abrir una cuenta de corretaje, lo que suele llevar sólo unos minutos. Podrá comprar y vender REITs como lo haría con cualquier otra acción. Dado que los REITs pagan dividendos tan elevados, puede ser inteligente mantenerlos dentro de una cuenta con ventajas fiscales, como una IRA, para diferir las distribuciones.

Si no quiere negociar con valores REIT individuales, puede tener mucho sentido comprar simplemente un ETF o un fondo de inversión que investigue e invierta en una serie de REITs para usted. Obtendrá una diversificación inmediata y un menor riesgo. Muchas agencias de valores ofrecen estos fondos, e invertir en ellos requiere menos trabajo que buscar REITs individuales para invertir.

El anterior redactor de nuestro sitio web, Jim Royal, contribuyó a este artículo. 

Declaración: El autor no tenía posiciones en las inversiones mencionadas en el momento de la publicación original.