12 errores del comprador de vivienda por primera vez y cómo evitarlos

Cada año, los compradores de vivienda por primera vez se aventuran en el mercado y cometen los mismos errores que cometieron sus padres, hermanos y amigos cuando compraron sus primeras casas.

Pero los compradores novatos de hoy pueden detener el ciclo. Estos son 12 errores que cometen los compradores de vivienda por primera vez y qué hacer en su lugar.

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1. No calcular cuánta casa puede permitirse

Si no sabe cuánto puede pagar por una casa, puede perder el tiempo. Podría acabar mirando casas que aún no puede permitirse, o visitando viviendas que están por debajo de su nivel de precio óptimo.

Para muchos compradores por primera vez, el objetivo es comprar una casa y obtener un préstamo con un pago mensual cómodo que no les quite el sueño. A veces es bueno apuntar bajo.

Cómo evitar este error: Utilice una calculadora de asequibilidad de la hipoteca para saber qué rango de precios es asequible, qué es un tramo y qué es agresivo.

» CALCULAR: Cuánto puedo pagar por una casa?

2. Obtener sólo una cotización de la tasa

Comprar una hipoteca es como comprar un coche o cualquier otro artículo caro: Merece la pena comparar ofertas. Los tipos de interés de las hipotecas varían de un prestamista a otro, al igual que las comisiones, como los gastos de cierre y los puntos de descuento.

«Las solicitudes de hipotecas en un plazo de 45 días cuentan como una consulta de crédito.»

Pero según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, casi la mitad de los prestatarios no buscan un préstamo.

» MÁS: 5 consejos para encontrar los mejores prestamistas hipotecarios

Cómo evitar este error: Solicite a varios prestamistas hipotecarios. Un prestatario típico podría ahorrar 430 dólares en intereses sólo en el primer año comparando cinco prestamistas, según nuestro sitio web. Todas las solicitudes de hipoteca realizadas en un plazo de 45 días contarán como una sola consulta de crédito.

3. No revisar los informes de crédito y corregir los errores

Los prestamistas hipotecarios examinarán sus informes de crédito para decidir si aprueban un préstamo y a qué tipo de interés. Si su informe crediticio contiene errores, es posible que le ofrezcan un tipo de interés superior al que merece. Por eso vale la pena asegurarse de que su informe crediticio es preciso.

Cómo evitar este error: Puede solicitar un informe de crédito gratuito cada año a cada una de las tres principales agencias de crédito. Puede impugnar los errores que encuentre.

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4. Hacer un pago inicial demasiado pequeño

No es necesario hacer un pago inicial del 20% para comprar una casa. Algunos programas de préstamos (ver punto No. 5) permiten comprar una casa con cero de entrada o 3.5% de enganche. A veces es una buena idea, pero los propietarios se arrepienten de vez en cuando.

En una encuesta encargada por nuestro sitio web, uno de cada nueve (11%) propietarios menores de 35 años estaba de acuerdo con la afirmación "Debería haber esperado a tener un mayor pago inicial." Es uno de los arrepentimientos más comunes de los propietarios millennials.

» La clave es asegurarse de que el pago inicial garantice una cuota mensual asequible para la vivienda.»

Cómo evitar este error: Calcular cuánto hay que ahorrar es una cuestión de criterio. Un mayor pago inicial le permite obtener una hipoteca más pequeña, lo que le permite pagar cuotas mensuales más asequibles. La desventaja de tomarse el tiempo necesario para ahorrar más dinero es que los precios de las viviendas y los tipos de interés hipotecarios han aumentado, lo que significa que podría ser más difícil comprar la casa que desea y que podría perderse la posibilidad de acumular capital inmobiliario a medida que aumenta el valor de la vivienda. La clave es asegurarse de que el pago inicial le ayude a asegurar un pago que le resulte cómodo hacer cada mes.

» MÁS:  Estrategias de pago inicial para quienes compran una vivienda por primera vez

En otra encuesta encargada por nuestro sitio web, los propietarios de viviendas de la generación del milenio describieron el tiempo que les llevó ahorrar para el pago inicial. Entre los millennials que han comprado una vivienda en los cinco años anteriores, tardaron una media de 3.75 años para ahorrar lo suficiente para comprar. Así que si le está costando tres o cuatro años ahorrar, tiene mucha compañía.

» MÁS: Cómo calcular el importe del pago inicial adecuado para usted

5. No buscar programas para compradores de vivienda por primera vez

Como comprador de una vivienda por primera vez, probablemente no tengas mucho dinero ahorrado para el pago inicial y los gastos de cierre. Pero no cometa el error de asumir que tiene que retrasar la compra de una vivienda mientras ahorra para un enorme pago inicial. Hay un montón de programas de préstamos con pagos iniciales bajos, incluidos los programas estatales que ofrecen ayuda para el pago inicial y tipos de interés hipotecarios competitivos para los que compran una vivienda por primera vez.

Sí, el 11% de los propietarios de viviendas de la generación del milenio dicen que se arrepienten de no haber hecho un pago inicial mayor. Pero la gran mayoría no expresa tal arrepentimiento.

» MÁS: Conozca los recursos para el comprador de vivienda por primera vez en su estado

Cómo evitar este error: Pregunte a un prestamista hipotecario sobre las opciones que tiene para comprar una vivienda por primera vez y busque programas en su estado. Puede que reúna los requisitos para un préstamo U.S. Préstamo del Departamento de Agricultura o uno garantizado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos que no requiere un pago inicial. Los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda tienen un pago inicial mínimo del 3.5%, y algunos programas de préstamos convencionales permiten pagos iniciales de hasta el 3%.

» MÁS: Encuentre un programa de compra de vivienda por primera vez que sea adecuado para usted

6. Ignorar los programas de préstamos VA, USDA y FHA

Muchos compradores de vivienda por primera vez quieren o necesitan hacer pagos iniciales pequeños. Pero no siempre se conocen los detalles de los programas gubernamentales que facilitan la compra de una vivienda con cero o poco pago inicial.

Cómo evitar este error: Infórmese sobre los siguientes programas de préstamos:

• Los préstamos VA son hipotecas garantizadas por la U.S. Departamento de Asuntos de los Veteranos. Son para personas que han prestado servicio militar. Los préstamos VA' tienen la fama de que permiten a los compradores de vivienda cualificados poner un cero por ciento de entrada y obtener el 100% de financiación. Los prestatarios pagan una comisión de financiación en lugar de un seguro hipotecario.
  » MÁS: Los fundamentos de los préstamos VA

• Los préstamos del USDA pueden utilizarse para comprar viviendas en zonas designadas como rurales por el.S. Departamento de Agricultura. Los prestatarios cualificados pueden dar un cero por ciento de entrada y obtener una financiación del 100%. Se paga una cuota de garantía y una cuota anual en lugar de un seguro hipotecario.
  » MÁS: Lo que debe saber sobre los préstamos del USDA

• Los préstamos de la FHA permiten pagos iniciales tan pequeños como el 3.5%. Además, la Administración Federal de la Vivienda puede perdonar los créditos imperfectos. Cuando se obtiene un préstamo de la FHA, se paga un seguro hipotecario durante toda la vida de la hipoteca, incluso después de tener más del 20% de patrimonio neto.
  » MÁS: Todo sobre los préstamos FHA

7. No saber si hay que pagar puntos de descuento

Los puntos de descuento hipotecario son tasas que se pagan por adelantado para reducir el tipo de interés de la hipoteca. Los ahorros en los tipos de interés pueden suponer mucho dinero a lo largo de la vida de una hipoteca, y los puntos de descuento son una forma de obtener esos ahorros en los tipos si se está en la posición adecuada para adquirirlos.

Cómo evitar este error: Si hacer un pago inicial mínimo es un logro, la elección es sencilla: No compre puntos de descuento. Si tiene suficiente dinero en efectivo, el valor de la compra de puntos depende de si piensa vivir en la casa más tiempo que el "período de equilibrio." Es el tiempo que tarda el coste inicial en ser superado por el ahorro mensual que se obtiene de un tipo de interés más bajo.

» MÁS: Calcule si debe pagar por los puntos de descuento

8. Vaciar sus ahorros

Si compra una vivienda de propiedad anterior, es casi inevitable que necesite una reparación inesperada poco después. Tal vez tenga que sustituir un calentador de agua o pagar una franquicia del seguro del propietario después de las inclemencias del tiempo.

«Es un dolor creciente para el propietario de la primera vivienda, cuando las cosas se rompen», dice John Pataky, vicepresidente ejecutivo de la división de consumo de EverBank. «Se encuentran rápidamente en un agujero», si no tienen suficiente ahorro para emergencias.

» MÁS: Cómo ahorrar para el pago inicial

Cómo evitar este error: Ahorra suficiente dinero para hacer un pago inicial, pagar los costes de cierre y los gastos de mudanza, y ocuparte de las reparaciones que puedan surgir. Los prestamistas le darán estimaciones de los costes de cierre, y usted puede llamar para obtener estimaciones de los gastos de mudanza.

» MÁS: Calcule cuánto tiempo le llevará ahorrar para el pago inicial

9. Solicitar un crédito antes de que la venta sea definitiva

Un día, solicitas una hipoteca. Unas semanas más tarde, cierras o finalizas el préstamo y recibes las llaves de la casa. El periodo intermedio es fundamental: es conveniente dejar el crédito en paz tanto como sea posible. Es un error obtener una nueva tarjeta de crédito, comprar muebles o electrodomésticos a crédito o pedir un préstamo para el coche antes de cerrar la hipoteca.

«Espere hasta después del cierre para abrir nuevas cuentas de crédito o cargar grandes gastos en sus tarjetas de crédito.»

La razón es la siguiente: La decisión del prestamista sobre la hipoteca se basa en tu puntuación crediticia y en tu ratio deuda-ingresos, que es el porcentaje de tus ingresos que se destina a los pagos mensuales de la deuda. Solicitar un crédito puede reducir tu puntuación crediticia unos cuantos puntos. Obtener un nuevo préstamo, o aumentar los pagos mensuales de la deuda, aumentará su ratio deuda-ingresos. Ninguna de las dos cosas es buena desde la perspectiva del prestamista hipotecario.

» MÁS: Por qué es importante la relación entre la deuda y los ingresos

Aproximadamente una semana después del cierre, el prestamista comprobará su crédito por última vez. Si su puntuación crediticia ha disminuido, o si su ratio deuda-ingresos ha aumentado, el prestamista podría cambiar el tipo de interés o las comisiones de la hipoteca. Podría provocar un retraso en el cierre o incluso la cancelación de la hipoteca.

Cómo evitar este error: Esperar hasta después del cierre para abrir nuevas cuentas de crédito o cargar muebles, electrodomésticos o herramientas a tus tarjetas de crédito. Está bien tener todas esas cosas elegidas de antemano; pero no las compres a crédito hasta que tengas las llaves en la mano.

» MÁS: Qué no hacer durante la aprobación de la hipoteca

10. Buscar una casa antes de pedir una hipoteca

Es más divertido mirar casas que hablar de tus finanzas con un prestamista. Así que eso es lo que hacen muchos de los que compran una vivienda por primera vez: visitan propiedades antes de averiguar cuánto pueden pedir prestado. Luego, se decepcionan cuando descubren que estaban buscando en el rango de precios equivocado (ya sea demasiado alto o demasiado bajo) o cuando encuentran la casa adecuada, pero no son capaces de hacer una oferta seria.

» MÁS: Calcule el valor estimado de la vivienda que le interesa

Cómo evitar este error: Hable con un profesional hipotecario para obtener una precalificación o incluso una preaprobación para un préstamo hipotecario antes de empezar a buscar seriamente una vivienda. El proceso de precalificación o preaprobación implica una revisión de tus ingresos y gastos, y puede hacer que tu oferta sea más competitiva porque podrás mostrar a los vendedores que puedes respaldar tu oferta.

Neal Khoorchand, corredor-propietario de Century 21 Professional Realty en el barrio South Ozone Park de Queens, Nueva York, precalifica a sus clientes antes de mostrarles las propiedades.

«Si estás calificado para una casa unifamiliar por 500.000 dólares, no te vamos a mostrar una unifamiliar por 600.000 dólares, sería una pérdida de tiempo», dice.

» MÁS: Qué es una preaprobación y por qué es importante

11. Subestimar los costes de la propiedad de la vivienda

Después de comprar una casa, las facturas mensuales se acumulan. Esto puede ser una sorpresa si no estás preparado.

«No se trata sólo del pago de la hipoteca», dice Seth Feinman, vicepresidente de Silver Fin Capital, una agencia hipotecaria de Great Neck, Nueva York. «Vas a tener la factura del aceite, la del gas, la del cable, vas a tener todas esas cosas que al banco no le importan a la hora de calificarte para una hipoteca.»

Los inquilinos también suelen pagar este tipo de facturas. Pero una casa nueva podría tener costes más elevados, y podría conllevar facturas totalmente nuevas, como las cuotas de la comunidad de propietarios.

Cómo evitar este error: Trabaje con un agente inmobiliario que pueda decirle cuánto cuestan normalmente los impuestos sobre la propiedad y el seguro del vecindario. Pida que le muestren las facturas de los servicios públicos del vendedor correspondientes a los últimos 12 meses de ocupación de la vivienda, para tener una idea de lo que le costarán después de mudarse.

» MÁS: Calcule los costes reales de tener una casa

12. Calcular mal los costes de reparación y renovación

Los compradores de vivienda por primera vez suelen verse sorprendidos por los elevados costes de reparación y renovación. Los compradores pueden cometer dos errores: En primer lugar, obtener una estimación de reparación de un solo contratista, y la estimación es poco realista. En segundo lugar, su perspectiva está distorsionada por los programas de telerrealidad que hacen que las reformas parezcan más rápidas, baratas y fáciles de lo que son en el mundo real.

Cómo evitar este error: Asumir que todas las estimaciones de reparación son bajas. James Ramos, propietario de Re/Max Bay to Bay, una correduría de bienes raíces en Tampa, Florida, recomienda duplicar las estimaciones para obtener una visión más realista de los costos.

Busque más de una estimación para las reparaciones costosas, como el reemplazo del techo. Un buen agente inmobiliario debería poder darle referencias de contratistas que puedan darle presupuestos. Pero también debería buscar referencias independientes de amigos, familiares y compañeros de trabajo para poder comparar esos presupuestos con los que reciba de los contratistas que le recomiende su agente.

» MÁS: Por qué debería presupuestar las reparaciones incluso antes de comprar