Brecha de tasación: qué pueden hacer los compradores

Cuando compras una casa, el prestamista hipotecario exige una tasación. A veces, el tasador del prestamista dice que la propiedad vale menos de lo que usted ofrece pagar. Esto se conoce como una brecha de tasación o una tasación baja. Un desfase en la tasación puede complicar la financiación, causar retrasos o incluso provocar la cancelación de la operación.

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Qué ocurre cuando la tasación es inferior a la oferta?

Cuando se enfrenta a una brecha de tasación, tiene las siguientes opciones:

• Pagar la diferencia en efectivo entre el valor de tasación y el importe de su oferta.

• Si el contrato de compraventa incluye una cláusula de tasación, se puede abandonar la vivienda.

• Renegociar con el vendedor.

• Solicite una revisión de la tasación si encuentra inexactitudes.

• Solicitar a otro prestamista con la esperanza de que contrate a un tasador que valore la propiedad a su favor.

Este artículo trata sobre todo de la primera opción: pagar la diferencia. La siguiente opción, marcharse, es la menos arriesgada. Como un pequeño vestido negro, siempre estará de moda.

Las tres últimas opciones para solucionar un desfase en la tasación pueden ahorrar dinero y preservar el acuerdo, pero pueden ser poco prácticas cuando los compradores de viviendas superan en número a los vendedores. Este desequilibrio, llamado mercado de vendedores, deja a los compradores de viviendas en una posición de negociación débil. En algunos casos, el vendedor no cede cuando se le pide que reduzca el precio al valor de tasación. Un vendedor impaciente podría rechazar una solicitud para buscar una revisión de la tasación o para empezar de nuevo con un préstamo de otro prestamista, porque esos enfoques invitan a los retrasos.

Consejo de experto: algunos agentes inmobiliarios se reservan el término "diferencia de tasación" una cláusula de cobertura de la diferencia de tasación en el contrato de compraventa. Al referirse a la diferencia entre el valor de tasación y el precio de oferta, pueden preferir el término "tasación baja." Cuidar de entenderse.

Cómo afrontar un desfase en la tasación

Pagar la diferencia en efectivo

Digamos que el vendedor no quiere reducir el precio. El vendedor lo ve así: Usted firmó un contrato para pagar una cantidad determinada, y otros posibles compradores pueden estar esperando para ocupar su lugar si usted no puede o no quiere seguir adelante con la compra.

Si usted'está decidido a comprar la propiedad, se necesitará un pago inicial mayor de lo que quizás esperaba. Cuánto más? Suficiente para cubrir la diferencia entre el valor de tasación y el precio.

Antes de exponer un ejemplo, demos un rodeo de un párrafo para explicar por qué ocurre esto y cómo encaja el tasador.

Los prestamistas hipotecarios no le permitirán pedir un préstamo superior al valor de la vivienda. Para confirmar si la propiedad vale lo que has ofrecido, el prestamista contrata a un tercero independiente para que evalúe el valor de la propiedad. El tasador es esa tercera parte. Para disgusto de los compradores, a veces los tasadores llegan a la conclusión de que las propiedades valen menos que la oferta.

Los compradores en efectivo no tienen a los prestamistas mirando por encima del hombro, así que no necesitan tasaciones, dice Chuck Vander Stelt, agente inmobiliario de Valparaíso, Indiana, y fundador de quadwalls.com. La posibilidad de comprar sin tasación da a los compradores en efectivo una ventaja en un mercado competitivo.

Pero la mayoría de los compradores necesitan hipotecas. La tasación es importante porque el importe del préstamo se basa en el valor de tasación. Si la propiedad se valora en 100.000 $ y el préstamo requiere un pago inicial del 5%, el importe máximo del préstamo será del 95% del valor de tasación, es decir, 95.000 $.

Pero, ¿y si hubieras hecho una oferta de 110.000 dólares?? El prestamista le adelantará 95.000 dólares basándose en la tasación de 100.000 dólares. Son 15.000 dólares menos que el precio, y tendrá que llevar cada céntimo de esa cantidad al cierre. Esta situación puede ser estresante si esperabas hacer un pago inicial de unos 5.000 dólares, sólo para descubrir que tendrás que reunir otros 10.000 dólares debido a la baja tasación.

Ejemplo de una tasación baja

Renegociar con el vendedor

Cuando el contrato de compra tiene una contingencia de tasación y ésta es baja, puedes intentar negociar con el vendedor para reducir el precio. Puede pedir al vendedor que rebaje el precio hasta el valor de tasación o que reparta la diferencia.

Es menos probable que la renegociación con el vendedor tenga éxito cuando hay varias ofertas en competencia. En ese caso, el vendedor puede decirte que te vayas y aceptes la siguiente mejor oferta. Pedir una renegociación puede ser una petición arriesgada en un mercado de vendedores plagado de ofertas en competencia.

Otras formas de superar el desfase de la tasación

Puedes solicitar una revisión de la tasación si encuentras inexactitudes en el informe del tasador. Tu agente puede ayudarte con la investigación y el papeleo. O puedes solicitar una hipoteca con otro prestamista y esperar una tasación más favorable. El problema de estos enfoques es que llevan tiempo. Un vendedor impaciente podría desechar su oferta y aceptar otra.

Por último, si tiene una contingencia de tasación, puede retirarse y hacer una oferta por otra propiedad. Con suerte, el tasador no pensará que está pagando demasiado.

Consejo de experto: Al menos un prestamista ofrece respetar un préstamo aprobado, incluso si la tasación es inferior a la esperada. Para calificar para la garantía de tasación de Better, usted necesita trabajar con un agente inmobiliario de Better o con un agente asociado y asegurar su tasa hipotecaria antes de que se complete la tasación.

Limite su exposición con la cobertura de la brecha de evaluación

Un contrato típico de compra de una vivienda tiene una contingencia de tasación: un texto que dice que el comprador puede cancelar el trato si la propiedad se valora por menos de lo que ofreció el comprador. Pero en los mercados inmobiliarios calientes, donde los compradores superan a los vendedores, algunos compradores renuncian a la contingencia de la tasación. Estos compradores pagan la vivienda en efectivo o apuestan por tener dinero para pagar la diferencia entre el valor de tasación y el precio, por mucho que sea.

Hay un paso intermedio que puede dar entre tener una contingencia de tasación y renunciar a ella: la cobertura de la brecha de tasación. Parece una especie de póliza de seguro, pero no lo es. Es una cláusula habitual en el contrato de compraventa que dice que usted pagará la diferencia entre el valor de tasación y el precio del contrato, hasta una determinada cantidad.

Tomemos el ejemplo anterior, con una diferencia de 10.000 dólares entre el precio de compra y el valor de tasación:

• Si hubieras ofrecido cubrir una diferencia de tasación de hasta 10.000 dólares, seguirías adelante con la compra.

• Pero si usted hubiera ofrecido cubrir una brecha de tasación de hasta 7.500 dólares, tendría derecho a retirar su oferta y recuperar su depósito. Eso'es porque la diferencia entre el precio ofertado y el valor de tasación es mayor que la cobertura de la brecha de tasación de 7.500 dólares.

Su oferta tiene que ser creíble, especialmente si hay una guerra de ofertas por la propiedad. Es más probable que tenga éxito si incluye la documentación financiera con la oferta.

"No sólo hay que entregar la carta de preaprobación, sino también un justificante de fondos que demuestre que se dispone de ellos para cubrir la diferencia de tasación," Vander Stelt dice. Esto hará que tu oferta parezca más creíble que las ofertas de la competencia sin documentación.

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