Elizabeth Renter 28 de octubre de 2020
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Conseguir la aprobación de una hipoteca nunca es fácil. Incluso con un buen crédito y un gran pago inicial, el proceso puede ser engorroso. En 2020, el proceso se ha vuelto aún más difícil.
Los prestamistas han endurecido las normas en respuesta a la incertidumbre económica durante la pandemia del coronavirus. Los prestatarios, con la esperanza de comprar una casa mientras las tasas de interés son súper bajas, están encontrando más difícil ser aprobados.
Las solicitudes de hipotecas pueden ser denegadas por varios motivos: un pago inicial demasiado pequeño o un historial crediticio demasiado corto o dañado, por ejemplo. Y aunque es posible que haya más prestatarios que se enfrenten a denegaciones en 2020, esos motivos son los mismos año tras año.
El examen de 460.000 solicitudes de hipotecas denegadas de 2019 dibuja una imagen de los obstáculos a los que se enfrentan los prestatarios y sugiere cómo pueden prepararse mejor para el proceso de solicitud.
Las tasas de denegación se mantienen en todos los grupos de edad y estados
En 2019, se denegaron unas 460.000 solicitudes de hipotecas para la compra de vivienda -o el 8% de ellas- para viviendas unifamiliares construidas in situ (no fabricadas), según los datos que los prestamistas presentaron al gobierno federal en virtud de la Ley de Divulgación de Hipotecas de Vivienda.
La tasa de denegación entre los grupos de edad de los solicitantes fue bastante similar, oscilando entre el 7% y el 9%. Los solicitantes de 25 a 34 años son los que menos probabilidades tienen de ser rechazados; el 7% de sus solicitudes fueron rechazadas. También fueron el grupo de edad con más probabilidades de que sus solicitudes resultaran en una originación de préstamo: 76%, frente al 69% y 74% de los demás grupos de edad.
Esto puede deberse a varios factores: Estos adultos más jóvenes quizás no hayan acumulado la deuda general de los adultos mayores, pueden estar solicitando préstamos para compradores de vivienda por primera vez con normas más permisivas, o podrían estar pidiendo menos préstamos porque están comprando una vivienda inicial.
Las denegaciones por estado oscilan entre el 5% y el 10%. Dos estados, Idaho y Minnesota, tuvieron las tasas de denegación más bajas (5%), mientras que los solicitantes vieron cómo se les denegaba el 10% de las hipotecas para la compra de vivienda en tres estados: Virginia Occidental, Misisipi y Florida.
La relación entre la deuda y los ingresos encabeza los motivos de denegación
Las tres razones principales de las solicitudes denegadas fueron: la relación deuda-ingresos, citada en un 35%; el historial crediticio (22%); y la garantía, o relación préstamo-valor (18%). En menos del 15% de las denegaciones se citaron otros motivos, como solicitudes incompletas, falta de efectivo, información no verificable e historial de empleo.
La relación entre la deuda y los ingresos es una forma en que los prestamistas observan las obligaciones mensuales totales de un solicitante en comparación con la cantidad de dinero que gana. Los prestamistas tienen diferentes requisitos de relación deuda-ingreso, pero un DTI inferior al 20% se considera generalmente bajo, mientras que el 43% es normalmente el más alto que los prestamistas aceptarán para las hipotecas calificadas, o aquellas que requieren que el prestamista tome medidas para asegurar que usted será capaz de pagar el préstamo.
El riesgo de denegación aumenta significativamente cuando el DTI de un solicitante alcanza el 50 o más. De hecho, el 78% de las solicitudes con DTIs superiores al 60% fueron denegadas en 2019.
Conseguir una aprobación: Cómo mejorar tus probabilidades
Los prestamistas tienen en cuenta una serie de factores a la hora de determinar tu capacidad para devolver un préstamo (de ahí el largo proceso de solicitud). Pero tomar las siguientes medidas puede ayudarle a evitar estar entre las estadísticas de negación.
1. Mantén un nivel de endeudamiento bajo.
Los datos indican que una relación préstamo-valor inferior al 50% tiene muchas menos probabilidades de ser denegada, y cuanto más baja sea, mejor. Una calculadora de la relación entre deudas e ingresos puede ayudarte a determinar en qué punto te encuentras en este momento, teniendo en cuenta los pagos mensuales de deudas como el alquiler, los préstamos estudiantiles, los pagos del coche y las tarjetas de crédito, y poniéndolos en relación con tus ingresos brutos. Mejora tu ratio DTI pagando deudas o aumentando tus ingresos.
2. Construir y mantener un crédito saludable.
En un año normal, no es necesario tener un crédito perfecto para acceder a una hipoteca, pero cuanto más alta sea tu puntuación de crédito, más probable será que se apruebe tu hipoteca en 2020. El objetivo de llegar a 700 -nivel mínimo de aprobación anunciado por JP Morgan Chase esta primavera- le ayudará a obtener los mejores tipos de interés, pero si no está a su alcance, acérquese lo máximo posible. Algunos prestamistas y tipos de préstamos, como los de la FHA y los programas para compradores de primera vivienda, permiten una mayor flexibilidad. Controla tu puntuación crediticia y toma medidas para mejorar tu crédito, como por ejemplo: mantener los saldos bajos, pagar las facturas a tiempo cada mes y revisar regularmente tu informe crediticio en busca de errores.
3. Ahorra un mayor pago inicial.
La relación préstamo-valor (o garantía) de tu solicitud compara cuánto estás pidiendo prestado con el valor de la vivienda. A los prestamistas les gusta ver ratios de LTV bajos, ya que quieren saber que su inversión está protegida en caso de que no puedas hacer los pagos de la hipoteca en el futuro. La mayoría de las hipotecas con una relación préstamo-valor superior al 80% requieren un seguro hipotecario privado (una cantidad adicional añadida a la cuota mensual) para proteger sus intereses. Cuanto mayor sea tu pago inicial, menor será tu LTV. Una calculadora de la relación préstamo-valor (LTV) puede mostrarle rápidamente la relación entre el pago inicial previsto y el precio de la vivienda.
Metodología
Los datos de las solicitudes de hipotecas de 2019 presentados por los prestamistas a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, tal y como exige la Ley de Divulgación de Hipotecas sobre Viviendas, son los datos más recientes disponibles.
Nos fijamos específicamente en las solicitudes de hipotecas para la compra de viviendas unifamiliares construidas in situ (no fabricadas).