Pagas una fianza más el alquiler y las primas del mismo. Los pagos del alquiler se destinan a la hipoteca del vendedor, y las primas son su pago inicial cuando compra la vivienda.Deborah Kearns Feb 4, 2016
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Probablemente hayas oído el término «alquiler con opción a compra» en relación con productos de consumo como muebles o coches, pero también puede aplicarse a las viviendas. Si eres inquilino y tienes la intención de comprar una casa más adelante, un acuerdo de alquiler con opción a compra es una forma de conseguirlo.
Si puedes hacer un pequeño pago inicial, la compra de una vivienda con un préstamo de la FHA puede ser una mejor opción. Sigue leyendo para conocer las ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra.
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Qué es el 'alquiler con opción a compra'?
El alquiler con opción a compra, también conocido como alquiler con opción a compra, es un contrato legal entre un comprador (usted) y un vendedor para adquirir una vivienda con una fecha de cierre futura, normalmente de uno a tres años después de la firma del contrato.
Esto es diferente de la opción de alquiler, en la que se le da la opción de comprar el lugar que estaba alquilando – antes de que la casa salga al mercado – pero no tiene ninguna obligación contractual de hacerlo.
En un acuerdo de alquiler con opción a compra, usted paga una cuota de depósito (normalmente unos 5.000 dólares) más el alquiler y "primas de alquiler." Los pagos del alquiler se destinan a la hipoteca del vendedor, y los pagos de la prima se convierten en el pago inicial cuando llega el momento de comprar la casa al vendedor.
¿Por qué debería considerar el alquiler con opción a compra??
Este tipo de acuerdo podría funcionar para usted por algunas razones. La primera, y más probable, es que le da tiempo si no tiene suficiente dinero en efectivo para el pago inicial, que puede ser de tan solo un 3.5% o hasta el 20% del precio de venta de la vivienda. El alquiler con opción a compra te permite conseguir la casa que deseas y ahorrar el pago inicial y los gastos de cierre que conlleva la compra.
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Además, si consigue el acuerdo por escrito ahora, se asegura el precio de compra al valor actual, en lugar de apostar por si sube o baja mientras ahorra un pago inicial.
Por último, hay que tener en cuenta que una parte de la cuota mensual se destina a ti en lugar de pagar sólo la hipoteca del propietario, como en un contrato de alquiler tradicional. Por ejemplo, si la cuota de la prima es de 500 dólares al mes, al cabo de un año ascendería a 6.000 dólares. Si añade eso a su depósito de 5.000 dólares, ya tendrá 11.000 dólares ahorrados para el pago inicial después de su primer año en el acuerdo.
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Cuáles son las desventajas de los contratos de alquiler con opción a compra?
Un acuerdo de alquiler con opción a compra es un contrato jurídicamente vinculante y, como en cualquier contrato, hay que ser capaz de cumplirlo. Si no puedes seguir adelante con la compra de la vivienda cuando se acabe el tiempo de alquiler -por ejemplo, si no puedes optar a una hipoteca por problemas de crédito-, perderás el depósito inicial y podrías enfrentarte a consecuencias legales. Además, al estar pagando una renta y una prima de alquiler, habrás pagado bastante más por alquilar una casa que en un alquiler típico.
«Si no puede'calificar para una hipoteca, perderá su depósito y podría enfrentarse a problemas legales. Habrás pagado bastante más por el alquiler de la vivienda que por un alquiler típico.»
Si bien le favorece fijar el precio antes de que suba, el valor de la vivienda también puede caer en picado. Los vendedores no suelen recurrir al alquiler con opción a compra a menos que les resulte difícil conseguir ofertas, y puede ser difícil que usted consiga un trato favorable. Incluso podría sufrir pérdidas si el valor de la vivienda baja o si los tipos hipotecarios suben antes de que llegue el momento de comprar.
Decidir si el alquiler con opción a compra es adecuado para ti
Una situación de alquiler con opción a compra puede ser complicada si no está bien planteada. Dado que no existe un contrato estándar para este tipo de acuerdo y que cada estado tiene su propia normativa, es importante hablar con un abogado inmobiliario para asegurarse de que entiende perfectamente las condiciones y responsabilidades. Un abogado inmobiliario o una empresa de títulos de propiedad también pueden verificar que la casa no está embargada y que no hay problemas con el título de propiedad.
Por último, averigüe si la vivienda necesita mejoras importantes. Si lo hace, intente negociar un precio de compra más bajo. Si decides hacer mejoras y luego no puedes comprar la casa una vez que haya terminado el periodo de alquiler, probablemente no recuperarás ese dinero, y el vendedor tendrá una casa más bonita que podrá vender a otra persona por más dinero.
Alquiler con opción a compra frente a. otros tipos de préstamos para la vivienda
Si está comparando una oportunidad de alquiler con opción a compra con un proceso de compra de vivienda más convencional, puede resultarle útil calcular cuál sería el pago de su hipoteca. Puede que no haga falta tanto desembolso inicial como crees para conseguir una cuota hipotecaria asequible.
Los préstamos de la FHA y otros programas para compradores de vivienda por primera vez también pueden merecer la pena si su pago inicial es bajo para una vivienda que pueda permitirse.
Imagen vía iStock.