¿Por qué es ilegal la doble agencia en algunos estados??

En una venta típica de una vivienda existente, hay dos agentes inmobiliarios: uno para representar al comprador y otro, al vendedor. Los compradores y los vendedores tienen objetivos diferentes, a menudo contrapuestos, y cada uno confía en un agente para que represente sus intereses.

La doble agencia describe una situación en la que el mismo agente inmobiliario representa tanto al comprador como al vendedor. Esto crea problemas éticos, y los propios intereses del agente podrían acabar teniendo prioridad.

Si está pensando en comprar o vender una casa, esto es lo que debe saber sobre la doble agencia, incluyendo dónde es ilegal y cómo evitarla.

Qué es y qué no es la doble agencia

La doble representación se produce cuando el agente que vende o anuncia una propiedad (que aparentemente representa al vendedor) también actúa en nombre del comprador, ya sea como agente del comprador o porque éste no tiene agente. Esto pone al mismo agente en ambos lados de la transacción.

La forma en que un agente inmobiliario pretende trabajar con usted debe ser revelada desde el principio de su relación, pero las leyes locales varían en cuanto a cuándo "inicie" es, y siendo realistas, que estas leyes no siempre se cumplen al pie de la letra.

En general, se supone que los agentes inmobiliarios tienen un deber fiduciario con sus clientes. Esto significa que trabajan en su interés, no en el suyo ni en el de nadie más. Como comprador o vendedor, debería poder esperar que su agente le revele cualquier información que tenga que pueda ser beneficiosa para usted, pero también mantener la confidencialidad de cualquier cosa que comparta con ellos, especialmente si puede ponerle en desventaja.

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Por ejemplo, si va a comprar una casa, espera que su agente negocie en su nombre para que su oferta sea aceptada en las condiciones que usted desea. Como vendedor, usted supone que su agente le conseguirá la mejor oferta posible por su propiedad en sus condiciones.

Pero si tanto el comprador como el vendedor trabajan con el mismo agente, y se espera que éste no revele información -como la oferta más alta posible del comprador o la oferta más baja que aceptaría el vendedor-, ninguna de las partes puede obtener un resultado óptimo. Un agente que se supone que es una parte neutral no puede negociar en beneficio de una de las partes y permanecer imparcial.

Y es importante recordar que el agente también tiene intereses. Maximizar su comisión y minimizar el tiempo que la casa está en el mercado para poder pasar a la siguiente transacción beneficia a sus resultados, no a los tuyos. Y ambas cosas son más fáciles cuando sólo interviene un agente.

Consejo de experto: no es una agencia doble si el mismo agente inmobiliario le representa en dos transacciones distintas. Por ejemplo, cuando usted vende una casa, es bastante común que su agente le ayude a comprar su próxima casa. Eso no es doble agencia, porque la venta de su vivienda actual y la compra de la siguiente son dos transacciones distintas. En cada transacción, el agente debe representar sus intereses.

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La doble agencia es ilegal en algunos estados

Ocho estados prohíben la doble agencia. Pero entender las responsabilidades de un agente en la venta de una casa puede seguir siendo turbio. Un informe realizado en 2020 por la Federación de Consumidores de Estados Unidos descubrió que los estados utilizan más de cincuenta términos diferentes para describir el papel que debe desempeñar un agente en una transacción inmobiliaria. Saber cuál es ese papel supone no sólo recibir el formulario de divulgación del agente inmobiliario en tiempo y forma, sino también leerlo y comprenderlo. Dado que los formularios suelen estar repletos de jerga y términos legales, no es nada fácil.

Estados en los que la doble agencia es actualmente ilegal:

• Alaska.

• Colorado.

• Florida.

• Kansas.

• Maryland.

• Texas.

• Vermont.

• Wyoming.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, que es el mayor grupo de profesionales del sector, no prohíbe a sus miembros la práctica de la doble agencia. Sin embargo, su código deontológico establece que los agentes deben advertir siempre a los compradores y vendedores de cualquier posible conflicto de intereses, incluida la doble agencia.

Agencia designada frente a. agencia doble

Las leyes de Maryland y Texas van un poco más allá que las de otros estados, ya que consideran que dos agentes que trabajan para la misma agencia inmobiliaria constituyen una doble agencia. En otros lugares, como Colorado y Wyoming, esto se conoce como agencia designada, y está permitido.

Cuando ambos agentes trabajan bajo el mismo corredor, la transacción se mantiene "en la casa" aunque la comisión se reparta entre los dos agentes. En el espíritu de la competencia abierta y la equidad, los corredores no se supone que mantener los compradores o listados a sí mismos.

Pero si, por ejemplo, le encanta una casa que está vendiendo un agente que trabaja para la misma agencia que el agente del comprador, puede seguir adelante con el trato, siempre y cuando se proporcione la información adecuada y su estado permita la agencia designada.

En ese caso, asegúrese de saber cómo y cuándo trabajarán juntos los agentes. En algunos casos, un tercer agente dentro de la correduría (a menudo el propio corredor) actuará como parte neutral para este tipo de transacciones.

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¿Debe permitirse la doble representación??

Cuando venda una casa, puede tener la tentación de permitir la doble agencia para acelerar la transacción. Al fin y al cabo, si trabaja con una sola persona, no tendrá que esperar mientras su agente de ventas se comunica con el agente del comprador. Un agente con contrato de venta también puede tentarle ofreciéndole una comisión reducida -por ejemplo, el 5% del precio de venta en lugar del 6%- ya que, sin un agente del comprador, se queda con la totalidad de los honorarios.

Sin embargo, un poco más de eficiencia o de ahorro por adelantado podría cegar una pérdida mayor. Al trabajar en ambos lados de la transacción, el interés principal de un agente puede ser cerrar la venta lo antes posible en lugar de mostrar la casa a todos los compradores cualificados y conseguir el mejor precio.

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Los compradores pueden acabar en una situación de doble agencia si ven una casa que quieren y se ponen en contacto directamente con el agente de ventas, una práctica que no es inaudita en un mercado inmobiliario caliente. También es algo que podría hacer un comprador de vivienda por primera vez que no esté familiarizado con los pasos para comprar una casa.

O bien, un agente de ventas puede ofrecerse a representarte cuando vayas a su casa abierta. Pero la función principal del agente de ventas es conseguir el mejor precio para el vendedor, no el mejor trato para el comprador. Si el agente no actúa únicamente en su nombre, no puede estar seguro de que sus intereses sean la máxima prioridad en la transacción.

Hay un caso en el que la doble agencia tiene sentido: La venta por el propietario, o FSBO. Un propietario que tiene en mente un comprador concreto (por ejemplo, un familiar o un vecino) puede necesitar sólo un agente que actúe como intermediario en la venta de la vivienda. Especialmente si ya se ha acordado el precio y las concesiones, el papel del agente es bastante limitado y es probable que no sea necesario que cada uno esté representado por separado.

Cómo evitar la doble agencia

Si está preparado para comprometerse con un agente inmobiliario, pida ver (y firmar) la declaración del agente. Aunque se encuentre en un estado en el que los agentes no están legalmente obligados a entregarle este documento hasta muy avanzada la operación, no hay razón para que no pueda revisarlo antes.

Lea la información y pregunte todo lo que no esté claro, sobre todo si parece indicar que se permite la doble representación. De este modo, puedes conocer mejor los detalles de la relación laboral y tener la seguridad de que tu agente actúa en tu interés.