Lo que hay que saber sobre la renuncia a la inspección de la vivienda

Alyse Storzieri y su novio, Robert Engel, se enfrentaron a un mercado difícil a la hora de buscar su primera casa en Nueva Jersey. Así que cuando encontraron una casa que les encantó el pasado mes de junio, la pareja siguió los consejos de su agente inmobiliario para que su oferta destacara. Superaron el precio de venta, triplicaron la cantidad del pago inicial y aceptaron renunciar a la inspección de la casa.

Ante la guerra de ofertas por un parque inmobiliario limitado, un número creciente de compradores de viviendas optan por renunciar a las inspecciones para que sus ofertas parezcan libres de problemas.

La táctica ayudó a Storzieri y Engel a superar otras 12 ofertas, pero les dejó preocupados por los problemas que pudiera tener la casa de casi 50 años.

La pareja planeó que el tío de Engel, un contratista profesional, revisara la casa mientras estaba en depósito. Pero el tiro les salió por la culata cuando los vendedores se negaron a dejarles entrar para echar otro vistazo. Al final, el trato se frustró cuando los vendedores no pudieron encontrar un lugar para mudarse, una contingencia habitual en los contratos de venta de viviendas.

"Después de pasar por el estrés de todo eso, yo diría que no renuncies a las inspecciones," dice Storzieri, que ahora es agente inmobiliario de Century 21 Mack-Morris en el centro de Nueva Jersey. "Aunque nos ayudó a conseguir la oferta, yo no lo sugeriría."

Una inspección estándar de la vivienda puede aumentar la confianza en el estado del inmueble antes de firmar en la línea de puntos. Obtener una opinión profesional también le permite negociar las reparaciones con el vendedor o retroceder por completo de la compra de una propiedad con problemas importantes.

Si está pensando en comprar una casa este año, esto es lo que debe saber antes de aceptar renunciar a una inspección.

Por qué los compradores están dispuestos a renunciar?

Se estima que 28 millones de estadounidenses planean comprar una casa en el próximo año, según nuestro sitio web's 2021 Home Buyer Report. Pero a finales de 2020, la oferta de viviendas disponibles en la U.S. fue sólo 1.04 millones de unidades, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la cifra más baja desde que la NAR empezó a recopilar datos en 1982.

Con múltiples compradores compitiendo por los listados, la presión para elaborar una oferta convincente puede ser intensa. En el cuarto trimestre de 2020, el Informe de Tendencias de Vivienda de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas encontró que ser superado por la oferta era la razón más común que los compradores citaron para no comprar aún una casa.

Así que no es de extrañar que los compradores ansiosos estén dispuestos a renunciar a la inspección de la vivienda. La correduría inmobiliaria Redfin encontró que en diciembre de 2020 se renunció a la inspección de la vivienda en más del 30% de las ofertas exitosas presentadas por sus agentes. Aunque estos datos cubren las ofertas en cuatro áreas: Boston, Portland, Oregón, Washington, D.C., y el estado de Nueva Jersey – es más del doble del número que Redfin dice que renunció a la inspección en diciembre de 2019.

Kish Munjal, agente de Century 21 All Homes & Propiedades cerca de Orlando, Florida, dice que también ve muchos compradores que quieren omitir la inspección simplemente para ahorrar en los costos de cierre. Independientemente del motivo, Munjal no se siente cómodo renunciando a las inspecciones de la vivienda.

"Cuando compras una casa, estás comprando la cosa más cara de tu vida," dice. "Siempre les aconsejamos que se aseguren de hacer una inspección de la vivienda."

Cómo se están adaptando los inspectores de viviendas

Nick Gromicko, fundador de la Asociación Internacional de Inspectores de Viviendas Certificados, reconoce que muchos de los compradores de hoy en día ven este paso crucial en el proceso de compra de una vivienda como un obstáculo.

"Si está en un mercado caliente y pone una cláusula de inspección en su contrato, eso hace que su oferta valga menos a los ojos de muchos vendedores," dice. Pero al mismo tiempo, señala Gromicko, el propósito de una inspección de la vivienda es ayudar a los compradores a evitar la compra de una casa que podría resultar "desastre financiero."

Para los compradores que se sientan presionados, Gromicko sugiere salvar esta brecha con un "inspección a pie." En este caso, los compradores llevarían un inspector de viviendas a la casa para realizar una evaluación visual durante la visita inicial, en lugar de realizar una inspección completa más adelante.

Gromicko ideó esta solución y un contrato básico que los inspectores pueden utilizar para definir el alcance de una inspección a pie de obra para los clientes, por necesidad.

"A mi sector no le interesa que [los compradores] hagan algo menos que una inspección completa de la vivienda," Gromicko dice de la inspección a pie de obra. "El cliente no dispone de una inspección completa de la vivienda en la que confiar, y el inspector no dispone de tres horas completas y de todas sus herramientas y medidores. Pero es mejor que nada."

Cómo hacer una oferta sólida sin renunciar a la inspección

Si no se siente cómodo recortando gastos en la inspección de la vivienda, sepa que hay otras tácticas que puede utilizar para que su oferta sea más atractiva para un vendedor.

• Estar completamente preaprobado. Tener una carta de preaprobación de la hipoteca de un prestamista demuestra no sólo que usted va en serio, sino que podrá conseguir la financiación para cerrar el trato.

• Pida una "inspección informativa" en lugar de una "contingencia de inspección" en su oferta. Este lenguaje permite que el vendedor sepa que usted obtendrá una inspección profesional completa, pero que es sólo para su información: no le pedirá que pague por los problemas que pueda descubrir.

• Hacer un pago inicial mayor. Sí, esto puede significar ahorrar más tiempo antes de intentar comprar una casa, pero ver más dinero por adelantado puede ser seductor para los vendedores. Se siente como más dinero en sus bolsillos de inmediato, lo que indica que su financiación es sólida y el acuerdo se cerrará. No es necesario dar el 20% de entrada, pero una oferta con un 3% de entrada puede no resistir las ofertas con un 10% de entrada.

• Añada una cláusula de aumento de precio. A los vendedores les gusta esta cláusula porque elimina la necesidad de negociar entre compradores que compiten entre sí. Por ejemplo, Munjal tuvo un cliente que ofreció una oferta automática de 1.000 dólares por encima de cualquier otra oferta hasta 200.000 dólares por una propiedad que estaba listada en 189.900 dólares. La oferta del cliente tuvo éxito, consiguiendo la casa por 201.000 dólares.

Incluso con una oferta cuidadosamente elaborada, es posible que sea rechazada en este difícil mercado. Si te repones y lo vuelves a intentar, acabarás encontrando tu hogar feliz.

El otoño pasado, Storzieri y Engel aceptaron otra oferta y esta vez optaron por una inspección completa. Se detectaron algunos problemas, sobre todo una ducha con fugas en el segundo piso que hizo que el agua saliera a través de una lámpara de la cocina. Pero fueron capaces de negociar con el vendedor para un crédito para hacer las reparaciones necesarias – sí, incluso en este mercado.