Lo que hay que saber sobre la compra de una propiedad de inversión

Una propiedad de inversión es un inmueble que se compra con el fin de generar ingresos. La compra de una propiedad de inversión puede conllevar retos, como los costes de mantenimiento y unos requisitos de financiación más estrictos -incluidos unos tipos de interés más altos y un pago inicial mayor- en comparación con las hipotecas de las viviendas principales.

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¿Qué es una propiedad de inversión??

Comprar una propiedad de inversión le permite generar ingresos mediante el alquiler o la reventa de una propiedad que no es su residencia principal.

Las propiedades de inversión pueden ser residenciales, como viviendas unifamiliares, casas adosadas o condominios, o propiedades comerciales, que están zonificadas para negocios como hoteles, restaurantes y tiendas minoristas.

Los inversores en propiedades residenciales intentan ganar dinero cobrando el alquiler a los inquilinos o renovando la propiedad y revendiéndola rápidamente para obtener un beneficio, lo que se conoce como «house flipping». También se puede mantener la propiedad el tiempo suficiente para que aumente su valor con el tiempo, y luego venderla.

Las viviendas unifamiliares son el tipo más común de propiedad de inversión residencial, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

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Obtener una hipoteca para una propiedad de inversión

Hay diferencias entre la obtención de una hipoteca para una propiedad de inversión y para una residencia principal.

Mientras que algunos préstamos permiten pagos iniciales de hasta el 3% para una vivienda principal unifamiliar, si se compra una propiedad de inversión unifamiliar, el requisito de pago inicial podría ser de alrededor del 15%. Los pagos iniciales mínimos para las propiedades de inversión de unidades multifamiliares pueden ser tan altos como el 25%.

Un prestamista puede requerir una puntuación de crédito de 620 o más para calificar para una hipoteca de propiedad de inversión, y las tasas de interés son generalmente más altas para estos préstamos. Los préstamos son más arriesgados para los prestamistas porque se considera que los prestatarios tienen más probabilidades de incumplir con una propiedad de inversión si tienen problemas financieros que con su vivienda principal.

Aunque depende de la entidad crediticia, es posible que también se le exija una amplia reserva de efectivo al comprar una propiedad de inversión. En la mayoría de los casos, los programas de préstamos respaldados por el gobierno ofrecidos por la Administración Federal de la Vivienda o el Departamento de Asuntos de los Veteranos no son una opción porque esos préstamos sólo pueden utilizarse para una residencia principal.

Busque entre varios prestamistas para encontrar los mejores tipos de interés y comisiones, al igual que haría al obtener una hipoteca para una vivienda. Compare lo que ofrece cada prestamista revisando el presupuesto del préstamo.

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Ventajas y desventajas de comprar una propiedad de inversión

El mantenimiento es un coste importante que hay que tener en cuenta al comprar una propiedad de inversión. Puede contratar a alguien para que se ocupe de la propiedad, o puede encargarse usted mismo de cosas como el cobro del alquiler, las reparaciones y la retirada de la nieve.

En general, se debe prever un gasto del 1% del valor de la propiedad cada año en mantenimiento, pero esto variará en función de factores como el número de unidades, la fecha de construcción y el estado de los principales sistemas, como la fontanería y la electricidad.

Como con cualquier propiedad, hay que pagar los impuestos y el seguro de la vivienda. En cuanto a los servicios públicos, puedes incluirlos como parte del alquiler, cobrárselos al inquilino cada mes o pedirle que se dé de alta a su nombre y pague él mismo a las compañías de servicios.

Selma Hepp, economista jefe adjunta de CoreLogic, afirma que elegir una zona con un flujo constante de inquilinos es fundamental a la hora de comprar una propiedad de inversión. Dice que los propietarios también deben tener en cuenta las leyes de alquiler que varían según el estado, así como la posibilidad de tener que lidiar con inquilinos morosos.

He aquí otros pros y contras de la compra de una propiedad de inversión:

PROS

• El valor de su propiedad puede aumentar lo suficiente como para venderla y obtener un beneficio.

• Puede beneficiarse de las deducciones fiscales de su propiedad de alquiler, como los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad y los gastos como la publicidad, las reparaciones y los seguros.

• Puede obtener ingresos constantes de los alquileres a largo plazo.

• Puede pagar su hipoteca con los ingresos del alquiler y acumular capital en la propiedad.

CONS

• Podrías perder dinero intentando vender o alquilar la propiedad.

• Los requisitos de la hipoteca pueden incluir pagos iniciales y tipos de interés más altos que los de una vivienda principal.

• Los bienes inmuebles no son un activo líquido; si necesita dinero en efectivo, la venta de la propiedad podría ser larga y complicada.

• Tienes que contratar a un administrador de la propiedad o gestionar la propiedad tú mismo.

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Qué hace que una propiedad de inversión sea buena?

Emil Shour, gerente de marketing de crecimiento en Roofstock, un mercado de inversión inmobiliaria, compró su primera propiedad de inversión en 2017. Dice que el flujo de caja potencial es el criterio más importante a la hora de comprar una propiedad de inversión.

"Quiero que lo que pague el inquilino supere todos mis gastos," Shour dice. "Quiero ganar dinero todos los meses."

A la hora de evaluar el potencial de beneficios de una propiedad de inversión, hay que tener en cuenta una serie de factores, empezando por el precio de alquiler razonable de la propiedad. Una fórmula, denominada regla del 2%, indica que el alquiler mensual total debe equivaler al menos al 2% del precio total de compra más las reparaciones necesarias.

Kathy Fettke, cofundadora y codirectora general de RealWealth Network, afirma que antes de comprar una propiedad de inversión, los inversores deben buscar una combinación de cuatro cosas: asequibilidad, revalorización y una ubicación con crecimiento de empleo y población.

"Me gusta que el valor de la propiedad aumente con el tiempo, y eso suele ocurrir en zonas donde hay crecimiento de las infraestructuras," dice.

Si tiene un buen flujo de caja de varias propiedades de alquiler, dice Fettke, puede ayudar a financiar su jubilación. Pero, subraya, no todas las propiedades de inversión son iguales.

"Puedo comprar la casa de al lado de la que usted compra y podría tener un todo completamente diferente: unos cimientos distintos, podría tener problemas, podría no tener vistas," Fettke dice. "Cada propiedad tiene que ser analizada de pies a cabeza o usted puede terminar con gastos masivos que no sabía que podría tener."

Preguntas frecuentes¿Cuáles son los diferentes tipos de propiedades de inversión??

Las propiedades de inversión pueden ser residenciales, comerciales o industriales. Las propiedades de inversión residencial incluyen viviendas unifamiliares, multifamiliares, condominios y casas adosadas. Los inmuebles comerciales son edificios de oficinas, centros comerciales o restaurantes. Los inmuebles industriales consisten en almacenes, edificios de fabricación y fábricas.

¿Qué necesito para comprar una propiedad de inversión??

Necesitará un pago inicial considerable, una buena puntuación de crédito y algunas reservas de efectivo para comprar una propiedad de inversión. Su requisito de pago inicial podría ser de hasta el 25% para una propiedad de inversión multifamiliar, ya que los prestamistas hipotecarios ven esos préstamos como más arriesgados. Dependiendo del prestamista, también puede necesitar una puntuación de crédito de 620 o superior para poder optar a un préstamo para propiedades de inversión.

¿Cuáles son las implicaciones fiscales de alquilar una propiedad de inversión??

Si genera ingresos por el alquiler de un inmueble de inversión, debe declararlos en su declaración de la renta. Los propietarios de inmuebles de alquiler pueden beneficiarse de deducciones fiscales, como los intereses hipotecarios, la depreciación, los impuestos sobre la propiedad y las reparaciones. Otros gastos, como los de transporte asociados al mantenimiento de la propiedad, los servicios públicos y la publicidad, también pueden ser deducibles.

¿Cuáles son los diferentes tipos de propiedades de inversión??

Las propiedades de inversión pueden ser residenciales, comerciales o industriales. Las propiedades de inversión residenciales incluyen

viviendas unifamiliares

, viviendas multifamiliares,

condominios

y casas adosadas. Los inmuebles comerciales son edificios de oficinas, centros comerciales o restaurantes. Los inmuebles industriales consisten en almacenes, edificios de fabricación y fábricas.

¿Qué necesito para comprar una propiedad de inversión??

Para comprar una propiedad de inversión necesitará un pago inicial considerable, una buena puntuación de crédito y algunas reservas de efectivo. El requisito de pago inicial podría ser de hasta el 25% para una propiedad de inversión multifamiliar, ya que los prestamistas hipotecarios los consideran préstamos más arriesgados. Dependiendo del prestamista, también puede necesitar una puntuación de crédito de 620 o más para calificar para un préstamo de propiedad de inversión.

¿Cuáles son las implicaciones fiscales de alquilar una propiedad de inversión??

Si genera ingresos por alquiler de una propiedad de inversión, debe declararlos en su declaración de impuestos. Los propietarios de viviendas de alquiler pueden beneficiarse de

deducciones fiscales

incluyendo los intereses hipotecarios, la depreciación, los impuestos sobre la propiedad y las reparaciones. Otros gastos como los de transporte asociados al mantenimiento de su propiedad, los servicios públicos y la publicidad también pueden ser deducibles.