Dónde conseguir los mejores préstamos para hoteles

Revise las opciones de financiación para hoteles orientadas a necesidades específicas: coste de las operaciones, renovación e incluso adquisición.Meredith Wood 17 de diciembre de 2020

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La financiación para hoteles proporciona el capital necesario para construir, renovar, amueblar y comprar hoteles. Dado que la gestión, el crecimiento y la mejora de la mayoría de los hoteles requieren mucho capital, la mayoría de las empresas hoteleras necesitarán acceder a la financiación en algún momento, ya sea a través de un inversor externo, de préstamos para pequeñas empresas o de una combinación de ambos.

De hecho, es difícil exagerar la importancia de la financiación en el sector hotelero. Seguro que los hoteles, moteles y bed and breakfasts pueden obtener mucho dinero en efectivo, pero no sin hacer grandes inversiones antes. Además, incluso un hotel muy rentable necesitará grandes cantidades de capital para renovar o ampliar.

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Cómo financiar su negocio de hostelería

Por suerte, en los últimos años se ha producido un importante cambio en la financiación hotelera: Cada vez hay más fuentes privadas de financiación para hoteles a disposición de los promotores hoteleros. Hoy en día, la financiación para hoteles no tiene por qué provenir de un préstamo bancario. Este cambio es especialmente bueno para los propietarios de negocios que no pueden cumplir los rígidos criterios que los préstamos bancarios tradicionales exigen a los prestatarios.

Hemos elaborado una guía con las ocho mejores opciones de financiación para hoteles que existen actualmente en el mercado, así como las directrices para el proceso de suscripción de préstamos para hoteles.

Los mejores préstamos para la financiación de hoteles:

  • Préstamo SBA 504/CDC.

  • Préstamo SBA 7(a).

  • Línea de crédito empresarial.

  • Préstamo inmobiliario comercial.

  • Préstamo puente para hoteles.

  • Financiación de equipos.

  • Financiación de facturas.

  • Financiación para propietarios.

Las 8 mejores opciones de financiación para hoteles

Hay muchas formas diferentes de préstamos para hoteles, y la mejor estructura de financiación de hoteles para su negocio dependerá sobre todo de para qué necesita la financiación.

Antes de intentar decidir cuál de estas ocho formas de financiación para hoteles debería elegir, asegúrese de que ha concretado el uso que quiere dar al préstamo.

¿Desea renovar, ampliar, comprar muebles, acceder a equipos o adquirir bienes inmuebles?? O, simplemente, necesita financiación para hoteles para hacer frente a los costes operativos o acceder a un anticipo para una factura pendiente? O bien, ¿tiene planes más ambiciosos, como la compra de otro hotel??

Una vez que haya determinado para qué necesita financiación hotelera, considere las ocho principales opciones de préstamos para hoteles:

1. Préstamos SBA 504/CDC

Si es usted un empresario altamente cualificado que busca una financiación hotelera asequible, los préstamos de la SBA deberían ser su primera parada. La SBA garantiza parcialmente los préstamos (entre el 50% y el 85%) que los bancos y otros prestamistas directos conceden a las pequeñas empresas que cumplen los requisitos. Dado que la garantía de la SBA proporciona cierta seguridad en caso de incumplimiento del prestatario, es más probable que los prestamistas aprueben un préstamo a los propietarios de pequeñas empresas y les ofrezcan condiciones atractivas.

Para la mayoría de las necesidades de financiación de hoteles, el programa de préstamos SBA 504/CDC será su mejor opción. Los propietarios de empresas que necesiten acceder a préstamos para la construcción de hoteles, a la financiación de bienes inmuebles comerciales o a la financiación de una pieza grande de equipamiento deberían considerar esta su mejor opción.

El programa de préstamos 504/CDC de la SBA ofrece financiación para hoteles:

  • Compra de edificios existentes.

  • Compra de terrenos.

  • Mejoras en el terreno.

  • Renovaciones.

  • Construir nuevas instalaciones.

  • Maquinaria a largo plazo.

  • Refinanciación de deudas similares.

Además, los préstamos SBA 504 para hoteles ofrecen algunas de las mejores condiciones del mercado. Como todos los préstamos de la SBA, los plazos de amortización pueden ser de 10, 20 o 25 años, y los importes de los préstamos pueden alcanzar los 20 millones de dólares.

Calificar para los préstamos SBA 504/CDC

Para poder optar a este tipo de financiación, tendrá que cumplir los siguientes requisitos del programa de préstamos 504 de la SBA:

  • Cumplir las normas de tamaño de la SBA para las pequeñas empresas, que difieren según el sector.

  • Tener un patrimonio neto de no más de 15 millones de dólares y unos ingresos netos medios de 5 millones de dólares o menos después de los impuestos federales sobre la renta durante los dos años anteriores a la solicitud.

  • Cumplir los requisitos de ocupación por el propietario.

  • Crear o mantener puestos de trabajo o promover otros objetivos de política pública con el proyecto en cuestión.

  • Operar con fines de lucro y no estar en una industria pasiva, como la inversión inmobiliaria.

2. Préstamos SBA 7(a)

Por otro lado, si está buscando financiación de la SBA para hoteles para gastos más generales, entonces el programa SBA 7(a) será una mejor opción para sus necesidades. Los préstamos SBA 7(a) son la forma más popular de financiación de la SBA porque son préstamos de capital circulante, por lo que pueden destinarse a una amplia variedad de gastos empresariales.

Puede utilizar este tipo de préstamo de la SBA para hoteles para gastos operativos, adquisición de un negocio preexistente, bienes raíces comerciales, construcción y más. Los plazos de amortización de estos préstamos para hoteles pueden ser de hasta siete años para los gastos de funcionamiento, 10 años para la compra de equipos y 25 años para la compra de inmuebles comerciales. Los importes de los préstamos llegan hasta los 5 millones de dólares.

Requisitos para los préstamos SBA 7(a)

Al igual que los préstamos SBA 504, este tipo de financiamiento para hoteles de la SBA también tiene rigurosos estándares de calificación. Los requisitos específicos varían según el prestamista; pero en general, tendrá que cumplir los siguientes requisitos:

  • Una puntuación de crédito personal de al menos 650.

  • Los ingresos mínimos de la empresa son de 100.000 dólares al año, así como la rentabilidad.

  • Un índice de cobertura del servicio de la deuda de al menos 1.15 para los préstamos de más de 350.000 dólares (más adelante).

  • Activos disponibles como garantía.

3. Líneas de crédito para empresas

Por otra parte, si quiere que su hotel tenga un acceso más sostenido al capital, debería considerar una línea de crédito empresarial para la financiación de su hotel. Las líneas de crédito para empresas ofrecen un crédito renovable del que su empresa puede extraer fondos cuando lo necesite. Una vez que haya sacado fondos de su línea de crédito, devolverá la cantidad prestada, más los intereses, en un plazo de amortización acordado. Una vez que pague la totalidad del préstamo, su límite de crédito volverá a ser el mismo.

El plazo de amortización puede ser a corto o a largo plazo, dependiendo del producto de línea de crédito con el que se financie. Y los tipos de financiación para hoteles a los que acceda a través de una línea de crédito empresarial dependerán sobre todo de lo largo o corto que sea el plazo de amortización. Los importes de los préstamos suelen oscilar entre 10.000 y 1 millón de dólares en plazos de entre seis meses y cinco años.

Si necesita un acceso sostenido a la financiación hotelera, considere sin duda una línea de crédito comercial en lugar de un préstamo para su negocio hotelero.

Requisitos para las líneas de crédito para empresas

Si su negocio hotelero es más joven y está menos establecido, es probable que le resulte más fácil obtener una línea de crédito que un préstamo de la SBA. Por lo general, usted'necesitará cumplir con los siguientes estándares de calificación

  • Ingresos anuales superiores a 180.000 dólares.

  • Puntuación crediticia mínima de 630.

  • Al menos un año de historia comercial.

4. Préstamos inmobiliarios comerciales

Aunque los préstamos inmobiliarios comerciales de la SBA suelen ofrecer las mejores condiciones para los préstamos para la construcción de hoteles, no son necesariamente los más fáciles de conseguir. Por suerte para los propietarios de hoteles que no tienen una situación financiera perfecta, no son la única opción de préstamo para la construcción de hoteles que existe. Considere los préstamos inmobiliarios comerciales tradicionales de los bancos, los préstamos de dinero duro o el crowdfunding inmobiliario comercial para la financiación alternativa de la construcción de hoteles. Muchos prestamistas para hoteles también llaman a los préstamos para la construcción préstamos CapEx (o préstamos para gastos de capital), así que esté atento a estos también.

Dependiendo del producto de préstamo que elijas, tendrás desde un plazo de 25 años (en el caso de un préstamo bancario) hasta un plazo de un año (en el caso de préstamos de capital riesgo o crowdfunding). Los montos de los préstamos pueden ser muy pequeños o llegar a siete cifras y las tasas de interés pueden variar desde el 5% para los préstamos bancarios hasta el 30% para los prestamistas a corto plazo.

Requisitos para los préstamos inmobiliarios comerciales

Una vez más, los requisitos para obtener un préstamo inmobiliario comercial varían en función de si se trata de un préstamo bancario o de un préstamo a corto plazo. Dado que los bienes inmuebles comerciales son una inversión tan grande y que requiere mucho capital, los prestamistas se fijan no sólo en usted, sino también en la propiedad que desea comprar.

Esto es lo que los prestamistas tendrán en cuenta cuando presente una solicitud de préstamo inmobiliario comercial:

  • Tu puntuación de crédito personal (los prestamistas de dinero duro querrán ver una puntuación de crédito personal mínima de 550, mientras que los bancos querrán ver una puntuación de crédito alrededor de 700).

  • El valor de la garantía del inmueble que va a comprar.

  • Su tiempo en el negocio (cuanto más tiempo lleve en el negocio, menos arriesgado le parecerá al prestamista).

  • Un ratio de cobertura del servicio de la deuda superior a 1.2.

5. Préstamos puente para hoteles

Si necesita una financiación hotelera inmediata, lo más probable es que tenga que acceder a la financiación a través de un préstamo puente para hoteles. Estos préstamos comerciales puente son soluciones de financiación a corto plazo que los propietarios de empresas asumen para aprovechar las oportunidades que se les presentan, con la intención de refinanciar el préstamo puente más adelante. Los préstamos puente para hoteles son préstamos para hoteles de financiación rápida que, en su mayoría, permiten a los prestatarios acceder a fondos para comprar un hotel rápidamente. No obstante, recuerde que, por definición, los préstamos puente para hoteles tendrán que ser refinanciados por otros préstamos para hoteles más asequibles en el futuro. Por suerte, los préstamos para hoteles de la SBA pueden utilizarse para refinanciar préstamos puente para hoteles a corto plazo.

6. Financiación de equipos

Si desea financiar la construcción de un hotel y no puede acceder a los préstamos para la construcción de hoteles, ya sean de la SBA o de otro tipo, busque la financiación de equipos. A través de esta forma de financiación, podrá acceder a capital para comprar equipos y la financiación estará garantizada por los propios equipos que compre.

Debido a la naturaleza autocolateral de este tipo de financiación para hoteles, podrás acceder a unas condiciones bastante sólidas, incluso si no consigues el préstamo para la construcción de hoteles que querías inicialmente. La financiación de equipos también puede destinarse a grandes instalaciones y mobiliario, que suelen denominarse FF&Financiación E, o financiación de mobiliario, instalaciones y equipos.

Calificación para la financiación de equipos

Los requisitos de cualificación para la financiación de equipos varían en función del prestamista con el que decida trabajar, pero, en general, tendrá que cumplir las siguientes normas:

  • Ingresos anuales superiores a 130.000 dólares.

  • Una puntuación de crédito mínima de 630.

  • Dos años de historial comercial.

7. Financiación de facturas

Búsqueda de financiación para hoteles pequeños? Considere la financiación de facturas como una opción a la que recurrir. La financiación de facturas permite a su empresa acceder a anticipos sobre sus facturas pendientes. La financiación hotelera que recibas a través de la financiación de facturas estará garantizada por las propias facturas, por lo que se trata de otra forma de préstamo hotelero con garantía propia.

Supongamos que ha conseguido un gran proyecto para organizar una fiesta multitudinaria en su hotel boutique, pero no tiene la liquidez necesaria para empezar a prepararla. A través de la financiación de facturas, puedes acceder a un anticipo de la factura que envíes a tus clientes. Esta forma de financiación de hoteles boutique es perfecta para realizar eventos y conferencias, especialmente si no se manejan ingresos masivos como los de los hoteles más grandes.

La financiación de facturas puede cubrir hasta el 100% del valor de la factura, y puede obtener fondos en tan sólo 24 horas.

Cómo acceder a la financiación de facturas

Lo mejor de la financiación de facturas es que prácticamente todo el mundo puede optar a ella, siempre y cuando tenga cuentas por cobrar. Dado que tus facturas actuarán como garantía del préstamo, los prestamistas sólo quieren asegurarse de que las facturas tienen sentido para su financiación.

El máximo al que puede optar depende del importe total y la calidad de sus facturas. Los prestamistas también buscan una puntuación crediticia mínima de 600 y al menos un año de historial empresarial.

8. Financiación del propietario

Si estás tratando de averiguar cómo financiar la compra de un hotel, entonces podrías tener la opción de acceder a la financiación para hoteles del propietario al que estás comprando. La financiación del propietario -también conocida como financiación del vendedor- se produce cuando el propietario original de un negocio ofrece al comprador un descuento que devenga intereses sobre el precio del negocio.

En primer lugar, el comprador realiza un pago inicial en efectivo en cuanto se cierra la operación. El préstamo del vendedor cubre el importe restante del precio de venta, más los intereses, según las condiciones establecidas por el prestamista. La financiación del vendedor rara vez cubre la totalidad del precio de un negocio, por lo que los compradores suelen utilizar otra forma de financiación junto con el préstamo del vendedor.

Si eres capaz de encontrar un hotel en venta con financiación del propietario, estás de suerte. Este tipo de financiación para hoteles es bastante raro y aún así tendrás que demostrar que eres un prestatario fiable para acceder a ella. Así que, a menos que la financiación del propietario del hotel se presente como una posibilidad, le sugerimos que busque otras opciones de préstamos para hoteles.

Suscripción de préstamos para hoteles: Lo que buscan los prestamistas para hoteles

Los prestamistas hoteleros tendrán en cuenta muchas credenciales empresariales a la hora de suscribir su préstamo. Mientras que algunas directrices de suscripción de préstamos para hoteles se parecen mucho a las directrices genéricas de suscripción de préstamos para empresas, otras serán muy específicas para los préstamos para hoteles.

Ya hemos hablado del crédito empresarial, el tiempo que lleva en el negocio y los ingresos anuales, pero ¿qué cifras adicionales implica la suscripción de un préstamo para hoteles??

Echemos un vistazo a las credenciales que los prestamistas hoteleros buscarán al suscribir este tipo específico de financiación:

1. Flujo de caja

Como cualquier prestamista comercial, los prestamistas para hoteles se fijarán en el flujo de caja de su negocio. El flujo de caja es la cantidad de dinero que entra en el negocio, menos la cantidad de dinero que sale de él en un momento dado.

2. Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)

Una vez más, la mayoría de los prestamistas empresariales tendrán en cuenta el índice de cobertura del servicio de la deuda de cualquier préstamo que suscriban, y los prestamistas para hoteles no son una excepción. El ratio de cobertura del servicio de la deuda, DSCR, compara el flujo de caja de un negocio con sus posibles obligaciones de deuda. Para calcular el DSCR, tendrá que dividir sus ingresos netos anuales de explotación (que explicaremos dentro de un rato) entre los posibles pagos anuales de la deuda que haría para el préstamo del hotel en cuestión.

3. Relación préstamo-valor

Ahora, seamos más específicos: Aunque no todos los prestamistas comerciales se fijan en la relación préstamo-valor (LTV), casi todos los prestamistas inmobiliarios comerciales sí lo hacen. Por lo tanto, si está buscando un préstamo hotelero para financiar una compra o un proyecto de construcción, prepárese para calcular el LTV. Este ratio es simplemente el importe del préstamo dividido por el valor de tasación del inmueble.

Otra versión del LTV es el ARV, o valor después de la reparación. Si está solicitando financiación para mejorar o renovar su hotel, los posibles prestamistas para hoteles tendrán en cuenta el importe de un préstamo para la construcción de un hotel, dividido por el valor estimado de su propiedad después del proyecto.

4. Ingresos netos de explotación

Los ingresos netos de explotación son una estadística que los prestamistas de hoteles utilizarán para ver la eficiencia de su hotel. Se trata de los ingresos de su hotel menos todos los gastos de funcionamiento necesarios. Estas cifras son antes de impuestos y no tienen en cuenta los pagos de la deuda, los gastos de capital o la depreciación.

5. Ingresos por habitación disponible

Una estadística que es muy específica para la suscripción de préstamos para hoteles? Ingresos por habitación disponible, o RevPar. RevPar es exactamente lo que parece, y da a los prestamistas hoteleros una idea de la eficiencia con la que un potencial prestatario hotelero dirige su negocio. Para obtener aún más contexto durante la suscripción del préstamo hotelero, un prestamista hotelero podría incluso considerar tanto el índice RevPar como el crecimiento RevPar.

6. Rendimiento de la deuda

Los prestamistas hoteleros también pueden fijarse en el rendimiento de la deuda cuando suscriben. El rendimiento de la deuda es simplemente los ingresos netos de explotación de su hotel divididos por el importe potencial del préstamo e indica el rendimiento que obtendría un prestamista si tuviera que ejecutar la hipoteca de su hotel desde el primer día. El rendimiento de la deuda es una credencial de suscripción en el peor de los casos que permite a los prestamistas hoteleros respirar más tranquilos.

7. Marca

Por último, algunos prestamistas para hoteles tendrán en cuenta el nombre de su hotel a la hora de suscribir préstamos para hoteles. Si está operando bajo una marca grande y bien respetada, entonces esto será un juego a su favor. Sin embargo, esto puede hacer que la financiación de hoteles pequeños y boutiques sea más difícil de conseguir. Si tienes un hotel pequeño, asegúrate de buscar prestamistas para hoteles que se especialicen en trabajar con negocios como el tuyo, en lugar de enormes prestamistas comerciales que pretenden trabajar con los Marriott y Hilton del mundo.

Preguntas frecuentes¿Cuánto hay que poner de entrada en la compra de un hotel??

Si quiere comprar un hotel, lo normal es que tenga que pagar un 20% de entrada si quiere hacerlo a través de un banco. Por supuesto, hay muchas variables que entran en juego, como el coste del hotel, el prestamista y tus calificaciones.

Qué es un hotel de bandera?

Un hotel con bandera es un hotel que pertenece a una franquicia nacional, como Marriott o Holiday Inn. La compra de una franquicia hotelera le ofrece la ventaja de un plan de negocio preestablecido y una marca reconocible.

Qué es un plan de mejora de la propiedad?

Si adquiere una franquicia hotelera, es probable que escuche la frase "plan de mejora de la propiedad" o PIP. Un PIP es un plan de renovación de un hotel para adecuarlo a las normas de marca impuestas por una franquicia hotelera. Los nuevos operadores de franquicias hoteleras probablemente recibirán un PIP cuando se hagan cargo del negocio.

Cuánto hay que poner de entrada en la compra de un hotel?

Si quieres comprar un hotel, lo normal es un pago inicial del 20% si buscas ir a través de un banco. Por supuesto, hay muchas variables que entran en juego, como el coste del hotel, el prestamista y sus calificaciones.

Qué es un hotel de bandera?

Un hotel con bandera es un hotel que pertenece a una franquicia nacional, como Marriott o Holiday Inn. La compra de una franquicia hotelera le ofrece la ventaja de un plan de negocio preestablecido y una marca reconocible.

Qué es un plan de mejora de la propiedad?

Si adquiere una franquicia hotelera, es probable que escuche la frase "plan de mejora de la propiedad" o PIP. Un PIP es un plan de renovación de un hotel para adaptarlo a las normas de la marca impuestas por una franquicia hotelera. Los nuevos operadores de franquicias hoteleras probablemente recibirán un PIP cuando se hagan cargo del negocio.

El resultado final

Ahí lo tienes: todos los entresijos de la financiación hotelera. Dado que los costes de poner en marcha, gestionar y hacer crecer los hoteles suelen suponer grandes gastos, la financiación para hoteles puede adoptar muchas formas diferentes. Tanto si busca un préstamo para la compra de un hotel como si busca un préstamo para la construcción de un hotel desde cero, hay una forma de financiación para hoteles que se adapta a usted.

Este artículo apareció originalmente en Fundera, una filial de nuestro sitio web.

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