Cómo vender una casa

Comprar una propiedad, arreglarla y venderla con beneficios es una forma de ganar dinero en el sector inmobiliario.Kate Wood Jun 24, 2021

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Pasos

  • 1. Decida su presupuesto
  • 2. Encontrar un mercado que'sea óptimo para el flipping
  • 3. Construir su red de comerciantes
  • 4. Asegurar la financiación
  • 5. Encuentre una casa para vender y cómprela
  • 6. Renovar la vivienda
  • 7. Vender la casa mejorada
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  • 1. Decida su presupuesto
  • 2. Encontrar un mercado que sea idóneo para la compraventa
  • 3. Construir su red de comerciantes
  • 4. Asegure su financiación
  • 5. Encontrar una casa para voltear y comprarla
  • 6. Renovar la propiedad
  • 7. Vender la vivienda mejorada
  • La mayoría de los compradores de viviendas quieren una propiedad que'esté lista para mudarse. Una forma de invertir en el sector inmobiliario es encontrar propiedades que necesiten reformas y cuyos precios de venta reflejen ese estado. Comprar a bajo precio y vender a alto precio no es algo revolucionario, sino que lo que hay que hacer entre medias es lo que diferencia su plan de vender una casa de, por ejemplo, conservar una propiedad de inversión mientras el valor de la vivienda aumenta.

    Esta es la versión rápida de cómo vender una casa.

    1. Decida su presupuesto

    Antes de nada, tendrá que decidir cuánto puede gastar en su casa. Eso incluye el precio de la propiedad, pero hay mucho más que eso. También deberá presupuestar:

    • Reparar y mejorar la vivienda. Cuánto tiene que gastar en arreglos? ¿Qué puede hacer usted mismo y para qué tendrá que contratar a un profesional?? Incluso tener una cifra aproximada puede ayudar.

    • Costes de mantenimiento. De la misma manera que el coste de mantener los productos en stock afecta a los resultados de una empresa, considere los costes recurrentes que tendrá que absorber mientras sea propietario de la vivienda. Eso puede incluir los intereses si tiene una hipoteca, los servicios públicos, el seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad y las cuotas de la asociación de propietarios.

    • Costes de cierre. Aunque pague en efectivo o compre en una subasta, es probable que haya algunos gastos. Cuando venda, también habrá costes de cierre.

    • Su equipo. Además de los comerciantes, es posible que necesites a otros profesionales. Podría trabajar con un agente de ventas cuando llegue el momento de vender. En algunos estados es necesario contar con un abogado inmobiliario, que también puede ayudarle con los problemas legales que surjan.

    Aunque en realidad no tendrá que pagar por ello, si utiliza el capital de riesgo y hace el trabajo usted mismo, puede considerar el valor de su tiempo. ¿A cuántas noches y fines de semana está dispuesto a renunciar por su inversión??

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    2. Encontrar un mercado que sea idóneo para invertir

    Claro, el sector inmobiliario siempre se basa en las tres «L», ubicación, ubicación, ubicación. Pero cuando se trata de obtener beneficios en la compraventa de inmuebles, la ubicación puede marcar la diferencia entre una buena suma y un gran arrepentimiento.

    Los barrios que se sitúan en el centro del mercado inmobiliario tienden a ser mejores para la compraventa. En el extremo superior, las viviendas que cuestan varios cientos de miles de dólares son demasiado caras como inversión inicial. En el extremo inferior, si consigues una propiedad muy barata en una zona de bajo coste y la conviertes en una casa con increíbles comodidades, podrías acabar siendo incapaz de venderla por suficiente dinero para recuperar tu inversión.

    Un agente inmobiliario que tenga experiencia en trabajar con inversores puede ser útil y puede ser útil como agente de ventas cuando llegue el momento de vender. Ellos sabrán lo que se considera estándar en un barrio, tendrán la información más reciente sobre ventas comparables y podrán avisarle de posibles problemas como la zonificación.

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    3. Construya su red de comerciantes

    Una vez que conozca la zona en la que va a realizar el flipping, empiece a buscar a los profesionales con los que querrá trabajar. No es necesario que empiece a contratar; sólo asegúrese de tener el número de un electricista, fontanero, técnico de climatización, etc. de confianza al que pueda llamar en caso de necesidad.

    Otra razón para poner en marcha su equipo: Para maximizar los beneficios de una operación de compraventa de una casa, es necesario poseer la propiedad durante el menor tiempo posible. Cuanto antes empiecen las reformas, más cerca estará de vender la casa. Si va a necesitar un contratista general, es posible que desee anotarse en su calendario, ya que los contratistas pueden reservar trabajos con semanas, si no meses, de antelación.

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    4. Asegure su financiación

    Hacer una oferta en efectivo para su flip casa puede ahorrarle algo de dinero ya que usted will't tienen tantos costos de cierre y usted will't pagar los intereses, mientras que usted're trabajando en la propiedad. Casi el 60% de los flippers pagaron en efectivo por sus propiedades en el primer trimestre de 2021, según la empresa de datos inmobiliarios Attom Data Solutions. Pero no todo el mundo puede pagar en efectivo, sobre todo si es la primera vez que compra un inmueble.

    Si tiene un capital inmobiliario considerable en su vivienda principal, una refinanciación en efectivo podría proporcionarle el dinero para comprar una propiedad de inversión. Un préstamo con garantía hipotecaria podría servir para lo mismo. Sin embargo, ambas opciones son arriesgadas, ya que podrías perder tu casa si no puedes devolver el préstamo.

    También puede obtener una hipoteca para propiedades de inversión. Este tipo de préstamo hipotecario suele tener unos requisitos más estrictos que las hipotecas para viviendas principales porque el prestamista asume que si te encuentras en una mala situación, es más probable que sigas pagando tu hipoteca original y que incumplas el préstamo para la propiedad de inversión.

    Esto es lo que los prestamistas pueden esperar de usted cuando busque un préstamo para una inversión inmobiliaria:

    • Puntuación crediticia mínima de 620, aunque los mínimos de los prestamistas varían.

    • 20% de pago inicial.

    • Suficientes reservas de efectivo para cubrir sus gastos durante al menos seis meses.

    Los tipos hipotecarios de las propiedades de inversión también suelen ser más altos que los de las residencias principales. Comparar los tipos y las comisiones de más de un prestamista puede ayudarle a encontrar las condiciones más favorables.

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    5. Encuentre una casa para venderla y cómprela

    Bien, ya conoce su presupuesto, ha localizado la zona adecuada y tiene la financiación en orden. Ahora es el momento de encontrar su propiedad.

    Ya ha tomado muchas decisiones, pero aquí hay dos grandes. En primer lugar, qué renovaciones o reparaciones hay que hacer?

    Son arreglos que puede permitirse y realizar? Las mejoras estéticas, como los nuevos suelos o baldosas, son relativamente factibles para aquellos que son nuevos en la renovación y proporcionan resultados visibles.

    ¿Hay problemas que podrían convertir la propiedad en un pozo de dinero potencial?? Una casa con cimientos defectuosos u otros problemas estructurales probablemente no merezca la pena el tiempo y el gasto.

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    Una vez que haya determinado el alcance del trabajo, pase a la decisión No. 2: Cuál es una oferta razonable para hacer? Muchos inversores utilizan la regla del 70% para determinar el precio máximo que pagarán por una propiedad. La idea es que no pague más del 70% del valor de la vivienda después de las reparaciones, menos el coste de la obra. Puede obtener un valor después de la reparación mirando las ventas comparables de las propiedades cercanas.

    En otras palabras,

    (Valor de la vivienda renovada x 0.7) – coste de las reparaciones = precio máximo de compra

    Por lo tanto, si has encontrado una casa que crees que podrías vender por 250.000 dólares y que requerirá obras por valor de 60.000 dólares, no deberías pagar más de 115.000 dólares por adelantado.

    Tener en mente algunas cifras concretas puede ser especialmente útil si se encuentra en una situación de subasta o si se enfrenta a otros compradores en una venta tradicional. Sabrá cuándo tiene que marcharse y empezar de nuevo con una casa diferente.

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    6. Renovando la propiedad

    Esta es la parte que parece tan divertida en la televisión. En la vida real, definitivamente no es un montaje. Los cambios de casa tardaron una media de 159 días desde la compra hasta la venta en el segundo trimestre de 2021, según Attom. Eso'es un poco más de cinco meses, con la mayor parte de ese tiempo probablemente se va a la renovación.

    Aunque el capital de riesgo puede ayudarte a sacar más dinero del proyecto, es importante que te mantengas dentro del ámbito de tus conocimientos. Las reparaciones de mala calidad pueden ser señaladas en una inspección de la casa o, peor aún, podrían desencadenar una demanda de sus eventuales compradores. Las actualizaciones estéticas mal ejecutadas pueden no añadir tanto valor como usted'espera.

    Recurrir a profesionales cuando sea necesario y obtener los permisos necesarios a lo largo del proceso puede costar tiempo y dinero, pero podría ahorrarle un gran dolor de cabeza más adelante.

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    7. Vender la casa mejorada

    Por fin! Está listo para entregar esa casa arreglada a sus nuevos propietarios. Eso significa fijar el precio de la casa, ponerla en venta y mostrarla a los posibles compradores. Algunos «flippers» optan por la venta por el propietario, renunciando a un agente de ventas (y a su comisión) para maximizar los beneficios. Al igual que con las renovaciones, si ir FSBO o trabajar con un agente de listado se reduce a sus prioridades – mientras que la venta sin un agente le ahorrará ese 3%, también puede consumir tiempo.

    Los flippers de casas obtuvieron un beneficio medio de 63.500 dólares en sus flips en el primer trimestre de 2021, según Attom. Si está contento con sus resultados, puede que haya encontrado un nuevo trabajo secundario.

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