Cómo obtener una hipoteca inversa

Deborah Kearns 14 dic 2020

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Merece la pena estudiar una hipoteca inversa si desea utilizar parte del capital de su vivienda durante la jubilación y tiene previsto permanecer en ella en un futuro próximo. Haga sus deberes para saber qué puede esperar antes de obtener una hipoteca inversa.

Estas son algunas preguntas comunes (y sus respuestas) que le ayudarán a solicitar y obtener una hipoteca inversa.

¿Dónde puedo obtener una hipoteca inversa??

La mayoría de las hipotecas inversas se emiten como Hipotecas de Conversión del Valor de la Vivienda, o HECM, que están aseguradas por la Administración Federal de la Vivienda. Por lo tanto, querrá elegir un prestamista aprobado por la FHA. Los prestamistas de hipotecas inversas que no son HECM ofrecen sus propios productos, pero no tienen las mismas protecciones para el consumidor que las HECM.

¿Cómo puedo obtener una HECM??

Hay que cumplir los siguientes requisitos de la FHA para obtener una HECM:

  • Tiene 62 años o más

  • Usted y/o su cónyuge, que debe figurar en el préstamo aunque no sea coprestatario, viven en la vivienda como residencia principal. Un cónyuge «elegible» significa que está legalmente casado antes de solicitar una hipoteca inversa.

  • No tiene deudas federales en mora

  • Es dueño de su casa por completo o tiene una gran cantidad de capital en ella

  • Usted asiste a una sesión obligatoria de asesoramiento con un consejero de HECM aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano

  • Su casa cumple con todas las normas de propiedad de la FHA y los requisitos de inundación

  • Se siguen pagando todos los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario y otros gastos de mantenimiento de la vivienda mientras se viva en ella

¿Cómo evalúa el prestamista mi solicitud??

El prestamista realizará una evaluación financiera que incluye la comprobación de su crédito, la evaluación de su historial de pagos y de cualquier préstamo hipotecario pendiente, y la comprobación de que no tiene embargos inmobiliarios activos o deudas federales.

Los prestamistas también exigen declaraciones de ingresos: 401(k), pensión, Seguridad Social, recibos de sueldo si aún se trabaja, etc. – que demuestren que se puede pagar los gastos continuos de la vivienda.

Por último, el prestamista pedirá una tasación de la propiedad para determinar el valor de su vivienda y el importe que puede pedir prestado en una hipoteca inversa.

¿Por qué tengo que recibir asesoramiento sobre la HECM??

El asesoramiento obligatorio le ayuda a comprender mejor los pormenores de una hipoteca inversa por parte de un profesional neutral, dice Cara Pierce, especialista en financiación de viviendas de Clearpoint Credit Counseling Solutions, una agencia de asesoramiento de HECM aprobada por el HUD.

«Como asesores, no recibimos sobornos y, de hecho, no hablamos con el prestamista en absoluto», dice Pierce. «Exponemos los hechos, con sus defectos, y dejamos que los consumidores tomen la decisión.»

Dado que se pide un préstamo contra el patrimonio de la vivienda, es importante entender hasta qué punto una hipoteca inversa podría agotar ese patrimonio con el tiempo, dependiendo de la cantidad que se pida prestada y del valor de la vivienda, señala Pierce.

¿Cuánto puedo pedir prestado??

El límite máximo de préstamo HECM de la FHA es de 970.800 dólares. Pero la cantidad que se puede sacar con una hipoteca inversa variará en función de la edad del prestatario más joven (o del cónyuge no prestatario que reúna los requisitos), de los tipos de interés actuales y del valor de tasación de la vivienda, dice Pierce.

La cantidad total que se puede obtener en una hipoteca inversa se denomina «límite de capital inicial».» En el primer año, tendrá un tope del 60% del límite inicial del capital (determinado por su prestamista). La única excepción: Si el importe de la hipoteca existente supera el 60% del límite de capital inicial, un HECM permite sacar más del 60% para pagar el préstamo en su totalidad más el 10% del límite de capital inicial en efectivo, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar??

Esto varía de un prestamista a otro, pero por lo general se puede esperar cerrar una hipoteca inversa dentro de 30 días, dice Rob O’Dell, planificador financiero en Coyle Financial Counsel en Naples, Florida. La tasación puede ser la parte más larga del proceso, porque algunos mercados tienen escasez de tasadores de propiedades y una gran demanda, señala O’Dell.

Cómo y cuándo se distribuirán mis fondos?

Tiene algunas opciones para sus desembolsos (así es como la FHA llama a los pagos que recibirá), y aquí es donde entra en juego alguna planificación financiera adicional. La evaluación de sus otros flujos de ingresos para la jubilación y los gastos de atención médica a largo plazo, por ejemplo, influirán en la forma en que decida recibir los fondos de su hipoteca inversa.

La FHA ofrece dos tipos de préstamos inversos: una hipoteca de tipo ajustable y una hipoteca de tipo fijo.

Con un ARM, puede elegir entre estas opciones de pago:

  • Duración: Se establecen pagos mensuales durante el tiempo que usted (o su cónyuge con derecho a ello) permanezca en la vivienda

  • Plazo: Pagos mensuales establecidos durante un periodo de tiempo fijo

  • Línea de crédito: Pagos no especificados cuando los necesite, hasta que haya agotado sus fondos

  • Tenencia modificada: Una línea de crédito y pagos mensuales fijos durante el tiempo que usted o su cónyuge elegible vivan en la casa

  • Plazo modificado: Una línea de crédito y pagos mensuales fijos durante un período de tiempo determinado que usted elija

Con una hipoteca de tipo fijo, obtendrá una suma única después de cerrar el préstamo. Deberás tener un plan sólido sobre cómo utilizar los ingresos, ya sea para pagar deudas, gastos de manutención o facturas médicas, por ejemplo.

¿Qué pasos debo dar a continuación??

Muchas personas desconfían de las hipotecas inversas, dice O'Dell, porque han oído hablar de comisiones de apertura elevadísimas y de historias de terror de cónyuges que fueron desahuciados tras la muerte del prestatario. Pero eso era antes de la aplicación de las recientes normas de la FHA que protegen a los consumidores de forma más amplia, dice.

Algunas de esas normas son la limitación de la cantidad que se puede sacar en el primer año, la limitación de las comisiones de apertura del préstamo a 6.000 dólares y la posibilidad de que los cónyuges no prestatarios se queden en la casa después de que el prestatario fallezca o se traslade a un centro de cuidados de larga duración.

Las hipotecas inversas tienen riesgos, por lo que debe investigar, ponerse en contacto con un asesor aprobado por el HUD y elegir un prestamista HECM aprobado por la FHA.

La FHA no asegura los préstamos de prestamistas no aprobados, por lo que no hay garantía de que obtenga las mismas protecciones -como permitir que un cónyuge no prestatario se quede en la casa después de su muerte- si utiliza uno.

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