Cómo iniciar un negocio de compraventa de casas

Hay mucho que saber sobre la venta de casas con fines de lucro. Lee nuestra guía antes de iniciar un negocio de compraventa de casas.Meredith Wood Oct 22, 2020

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Si ha sintonizado HGTV últimamente, no le sorprenderá saber que hay más gente que nunca interesada en cómo iniciar un negocio de compraventa de casas. Para los inversores emprendedores que no temen el trabajo duro, el cambio de casa es una oportunidad emocionante para la inversión a corto plazo y para iniciar un nuevo negocio. Pero hay que investigar mucho, además de la financiación y los recursos que necesitas antes de empezar un negocio de compraventa de casas por tu cuenta.

Para que todos estemos en la misma página aquí, el cambio de casa es el proceso de comprar una propiedad en dificultades, ejecutada, o de otro modo de precio deseable con la intención de arreglarla y venderla a un precio más alto dentro de un corto período de tiempo.

» MÁS: Lea cómo arreglar esa primera propiedad que'está volteando

Si eres uno de esos inversores emprendedores que quieren entrar, necesitarás saber más sobre cómo empezar un negocio de compraventa de casas. Sigue esta guía que te ayudará a desarrollar una estrategia de negocio, además de determinar y ejecutar el plan de financiación óptimo.

Empezar un negocio de compraventa de casas en 8 pasos

Si estás decidido a invertir en bienes inmuebles a corto plazo y dar la vuelta a una casa, aquí tienes por dónde empezar:

Paso 1: Escribir un plan de negocio

Antes de emprender cualquier acción, ya sea financiera o de otro tipo, es crucial que la redacción de un plan de negocio sea el primer paso para iniciar tu propio negocio de compraventa de casas. Un plan de negocio será clave para mantener el rumbo de su empresa, ayudarle a calcular los beneficios y conseguir inversores.

Tu plan de negocio debe ser bastante exhaustivo y hay mucha información que debes incluir en él. Puedes escribirlo por tu cuenta o utilizar una plantilla de plan de negocio que te ayude. No importa lo que elijas, debes asegurarte de incluir las partes clave de un plan de negocios.

Es conveniente empezar con un resumen ejecutivo en el que se detallen la finalidad de la empresa, la visión que se tiene de ella, algunas proyecciones financieras de alto nivel y la identificación de las personas que participarán en el negocio. El resto del plan de negocio debe incluir una sección sobre la competencia y la demanda de tu negocio. Al fin y al cabo, debe asegurarse de que hay suficiente demanda para mantener su negocio de compraventa de viviendas: la falta de demanda para un pequeño negocio es la razón por la que el 42% de las pequeñas empresas no lo consiguen. Es un grupo del que no querrá formar parte simplemente por no haber investigado antes de poner en marcha su negocio.

También debes utilizar tu plan de negocio para exponer qué hará exactamente tu empresa y cuánto costará, además de cuánto esperas ganar. En el caso de la compraventa de casas, tendrá que detallar cuánto dinero tiene, cuánto espera necesitar para comprar propiedades y venderlas, y cuánto espera recuperar.

Paso 2: Desarrolle su red de contactos

Invertir en casas es un trabajo duro, y necesitará una gran cantidad de recursos que le ayuden a terminar cada trabajo. Identifique los recursos de los que ya dispone para aprovechar al máximo sus puntos fuertes. La experiencia en el negocio inmobiliario, el acceso a una red de excelentes artesanos o, simplemente, una propiedad prometedora son ventajas.

Hable con amigos o familiares que se dediquen a la inversión inmobiliaria, sobre todo en la zona donde piensa invertir en propiedades. Las pruebas anecdóticas y los consejos de boca a boca pueden ayudarte a encontrar mayoristas, contratistas y agentes inmobiliarios de confianza que te ayuden a encontrar y completar trabajos dentro del presupuesto.

Recurra a su red profesional o personal para encontrar contactos en el sector y busque expertos que le asesoren. Participa activamente en grupos locales de inversión inmobiliaria o busca tu sección de REIClub para conectar con profesionales del sector.

Paso 3: Elegir una entidad empresarial

Para que su negocio de compraventa de casas funcione legalmente, tendrá que elegir una entidad empresarial y registrar su negocio en el estado en el que vaya a operar. Aunque hay muchos tipos de entidades empresariales entre las que elegir, querrás optar por una con protección de responsabilidad limitada, como una LLC o una corporación.

La protección de la responsabilidad es especialmente importante para un negocio de compraventa de casas, porque hay muchas posibilidades de que las cosas salgan mal. Si alguien demanda a su empresa por un problema relacionado con una propiedad que ha vendido, querrá asegurarse de que sus activos personales están protegidos. Si no está seguro de qué entidad es la adecuada para su negocio, consulte a un abogado especializado en negocios para que le ayude a sopesar sus opciones.

Paso 4: Obtener un EIN, un seguro, permisos y licencias

Registrar su negocio es el primer paso para establecer legalmente su operación, pero hay algunos pasos más que dar para asegurarse de que está oficialmente autorizado a empezar a trabajar como revendedor de casas. En primer lugar, debes registrarte para obtener un número de identificación de empleador, también conocido como EIN. Piensa en esto como un número de seguridad social para tu negocio, que utilizarás a efectos fiscales, así como cuando solicites préstamos comerciales o una cuenta bancaria o tarjeta de crédito comercial. La solicitud de un EIN se puede hacer en línea a través del sitio web del IRS.

A continuación, hay que estudiar las opciones de seguro de la empresa. Si contrata empleados, necesitará un seguro de indemnización por accidente laboral, de desempleo y de incapacidad. Además de estas pólizas, también debería contratar un seguro de responsabilidad civil y de propiedad comercial para protegerse a sí mismo, a su negocio y a sus propiedades.

Por último, necesitará las licencias y los permisos adecuados para operar su negocio. Las licencias y los permisos que necesite dependerán de su estado y del alcance del trabajo que realice; sin embargo, es de esperar que necesite varios permisos cuando trabaje en el sector de la construcción. Consulta con tu cámara de comercio local y con tu abogado para asegurarte de que tienes toda la documentación que necesitas antes de empezar a trabajar.

Paso 5: Buscar proveedores y contratistas

Una vez que su empresa está legalmente establecida, es el momento de encontrar contratistas y proveedores que le ayuden a poner en marcha su negocio. Incluso si planea contribuir con sudor a su negocio de compraventa de casas, probablemente necesitará contratistas adicionales para completar un proyecto con éxito. Busque contratistas con una cartera de trabajos demostrables, referencias y comentarios positivos de proyectos anteriores.

Un contratista general de confianza también puede revisar los planes de remodelación y las proyecciones presupuestarias que usted haga para comprobar la exactitud en cuanto a costes y plazos. También es muy importante encontrar proveedores fiables y que se ajusten a tu presupuesto. Recurra a su red de contactos e investigue para encontrar algunas opciones de buena reputación.

Paso 6: Reunir un equipo

Ya sea que planee traer a un socio, contratar a contratistas externos o renovar cada propiedad usted mismo, necesitará reclutar un equipo de personas calificadas para completar un flip exitoso. En particular, considere la posibilidad de buscar estas funciones, que podrían ayudarle realmente a mantener las cosas organizadas y a sacar el máximo provecho de su inversión:

Socios comerciales o inversores

Un buen socio potencial podría ser un inversor privado activo en su red personal o un inversor inmobiliario que busque un gestor de proyectos. Un buen socio comercial aporta un activo o una habilidad a la relación, ya sean recursos de capital, mano de obra cualificada, experiencia en el sector o, simplemente, una gran ética de trabajo y la determinación de obtener un beneficio honesto.

Según Jamell Givens, socio e inversor inmobiliario de Leave the Key Homebuyers, la ventaja de contar con un socio comercial es la capacidad de evaluar un acuerdo de diferentes maneras. Mientras que uno de los socios puede pensar sólo en el potencial de beneficio de la vivienda, el otro puede aportar sus conocimientos locales o sus contactos con los contratistas.

Agentes inmobiliarios o propietarios

Tener experiencia en el sector inmobiliario y la propiedad es una gran ventaja en el negocio de la compraventa de casas. Un socio con experiencia puede ayudarle a buscar de forma eficiente posibles propiedades, a identificar las mejoras más valiosas para una zona determinada y a gestionar los contratos y las ventas una vez finalizada la rehabilitación.

O bien, si conoce a un propietario que quiere vender y está dispuesto a prestarle el dinero para las reparaciones y renovaciones necesarias, la financiación del propietario o del vendedor puede servirle.

Asesoramiento jurídico

Buscar asesoramiento legal sobre cualquier acuerdo financiero u obligación contractual es una buena idea, especialmente cuando se está considerando hacer grandes inversiones y comprar una propiedad.

Paso 7: Obtener financiación

Ha encontrado un socio, ha investigado y tal vez haya identificado la primera propiedad que quiere vender. En otras palabras, usted está listo para financiar su negocio de compra-venta de casas por primera vez.

Si este es el comienzo de tu carrera de compraventa de casas, probablemente no vas a poder optar a un préstamo bancario tradicional. Normalmente, los bancos sólo aprueban negocios con muchos años de rentabilidad a sus espaldas. Y en la compraventa de casas, el tiempo es oro. Esto hace que los mejores préstamos para la construcción sean a corto plazo, normalmente unos 12 meses. Los plazos de devolución de los préstamos bancarios, por el contrario, pueden oscilar entre cinco y siete años.

Dicho esto, tiene a su disposición una amplia variedad de préstamos fix-and-flip. Al ser un negocio nuevo, también tienes una buena opción para recurrir a tus fondos o inversiones personales. Es un poco arriesgado arriesgar tu propia piel en el juego, es decir, tus ahorros, pero es probable que tu negocio no tenga los ingresos y la estabilidad financiera que la mayoría de los prestamistas quieren ver antes de extenderte un préstamo comercial.

Como siempre, es aconsejable explorar todas las opciones posibles antes de decidirse por el préstamo que mejor se adapte a sus necesidades. Comience su búsqueda con estas opciones para los nuevos negocios de compraventa de viviendas:

Préstamo de amigos y familiares

Muchos inversores inmobiliarios novatos financian sus primeros proyectos con préstamos personales de socios, amigos o familiares. Si el préstamo está dentro de las posibilidades del prestamista, esta alternativa a un préstamo bancario o privado puede aliviar parte de la presión de un préstamo tradicional, así como garantizar cierto grado de responsabilidad.

Si un amigo o familiar es un inversor o socio en su proyecto de compraventa de casas, es una buena idea establecer los términos del acuerdo por escrito tan pronto como se llegue a un acuerdo.

Aprovecha tu 401(k)

Para los flippers primerizos con un plan de jubilación que no tienen previsto jubilarse en un futuro próximo, una posibilidad de financiación es pedir un préstamo con cargo a su 401(k). Esta opción conlleva el riesgo de perder los ahorros, lo que siempre es una perspectiva aterradora. Pero la financiación de un negocio con un 401(k) puede ser la única opción viable para los empresarios que acaban de empezar, y si eres inteligente a la hora de poner en marcha tu negocio de compraventa de casas, es de esperar que puedas recuperar el dinero y algo más.

Hay dos opciones principales para los préstamos 401(k): El préstamo 401(k) clásico, en el que el IRS le permite pedir prestado hasta la mitad del saldo adquirido, o 50.000 dólares, la cantidad que sea menor; o un préstamo ROBS. Determinarás qué tipo de préstamo tiene más sentido para ti en función de la cuantía de tu inversión y de tu disposición a recurrir a tus ahorros para la jubilación.

Financiación combinada

Muchos inversores inmobiliarios experimentados a corto plazo encuentran el éxito utilizando múltiples fuentes de financiación para comprar y renovar una propiedad. Dependiendo de tu propio capital, de un socio o inversor y de los prestamistas externos, es probable que acabes utilizando una solución combinada para financiar tu negocio de compraventa de casas.

Paso 8: Conseguir el negocio

El éxito de la compraventa de viviendas depende en gran medida de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario local, así como del coste de la mano de obra y la revalorización de las reformas.

Identificar su mercado inmobiliario objetivo puede ayudarle a decidir si un mayorista inmobiliario, una subasta o un agente tradicional es la opción adecuada para su proyecto. Si le interesan las propiedades en dificultades o embargadas, un agente mayorista o una subasta tendrán un mayor volumen de propiedades disponibles. Un corredor tradicional podría ser el adecuado para usted si el mercado inmobiliario es nuevo para usted o si necesita ayuda para encontrar un tipo específico de propiedad o edificio.

Determine el alcance de las renovaciones o la rehabilitación que está dispuesto a realizar en una propiedad, teniendo en cuenta la duración y el importe de su préstamo de «arreglar y cambiar».

Siga estas prácticas recomendadas para tener éxito en el negocio de la compraventa de viviendas

Una vez que desarrolle una estrategia de negocio, reúna un equipo, identifique una propiedad y asegure la financiación, es el momento de empezar a poner en práctica sus planes de renovación, pensar en la comercialización y venta de la propiedad y, en general, poner en marcha su negocio de compraventa de casas. Asegúrese:

Comprométase con su plan de negocio. La planificación, la logística y la organización administrativa harán que su proyecto se convierta en un éxito o en un fracaso: aunque tiene el potencial de obtener grandes y rápidas ganancias, poner en marcha un negocio de compraventa de casas no es un paseo. Tendrá que explorar las propiedades, calcular los costes de renovación, buscar un equipo de confianza, posiblemente solicitar un préstamo para pequeñas empresas… por no hablar de las dificultades que pueden surgir en cada paso.

Abordar el proceso con un plan de negocio detallado te ayudará a mantener el rumbo. Y cuanto más seguro estés de tu estrategia empresarial y de tu plan de ejecución, más adaptable serás a esas circunstancias imprevisibles que inevitablemente surgirán.

Haz crecer tu red de contactos. Utiliza tu primer proyecto de reparación y venta para fomentar las relaciones con los profesionales del sector -desde inversores hasta agentes inmobiliarios o carpinteros- cuya colaboración y habilidades necesitarás para tu próxima venta de casa. Los contratistas y agentes experimentados pueden ponerle en contacto con otros proveedores, darle pistas sobre propiedades y proveedores de servicios, así como asesorarle en proyectos específicos. Los contactos de confianza en el sector también pueden ayudarte a cubrir tus puntos ciegos y a asegurarte de que los presupuestos de las propiedades y las reparaciones son precisos, lo que te permitirá ahorrar tiempo y dinero.

Haz estimaciones y duplícalas. A menos que ya tenga una propiedad, suficiente dinero en efectivo y experiencia en reparaciones domésticas, el proceso de vender una casa requerirá plazos y estimaciones de costes en cada momento.

Sea precavido a la hora de hacer proyecciones sobre el coste y la duración de la reforma. Esto es especialmente importante si estás financiando tu empresa con inversores externos que necesitan ver que has hecho la debida diligencia antes de poner su propio capital en juego.

Este artículo apareció originalmente en JustBusiness, una filial de nuestro sitio web. 

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