Cómo hacer una oferta por una casa

Trabaje con su agente para presentar una oferta por escrito basada en el valor del mercado local, en la que se especifique cómo y cuándo se llevarán a cabo los pasos de la compra.Kate Wood 26 de junio de 2021

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Preparado para hacer una oferta por una casa? Encontrar a «la persona indicada» puede ser estimulante, y tal vez un poco aterrador.

Al fin y al cabo, la oferta es un acuerdo jurídicamente vinculante que incluye numerosos detalles, y esta es una de las ocasiones en las que hay que sudar la gota gorda. No tenga miedo de apoyarse en su agente inmobiliario para obtener ayuda, ya que ellos son su recurso durante todo el proceso de la oferta. También puede consultar a un abogado inmobiliario.

Esto es lo que puede esperar y lo que debe hacer para prepararse.

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Antes de hacer una oferta por una casa

Hay tres elementos clave que querrá tener en cuenta antes de hacer una oferta por una casa.

La primera es una preaprobación de la hipoteca de al menos un prestamista. Lo ideal es obtener una preaprobación antes de empezar a mirar casas. Reunir todos los documentos necesarios puede llevar mucho tiempo, pero lo más importante es que la preaprobación te permite saber cuánto puedes pagar por una vivienda. Tener una preaprobación en mano también permite al vendedor saber que usted va en serio y le da la seguridad de que el trato se cerrará. Eso puede ser muy útil en un escenario en el que el vendedor tiene prisa por mudarse.

En segundo lugar, conozca su mercado para asegurarse de que hace una oferta competitiva. Puede basarse en ventas comparables, en otra información de mercado procedente de su propia investigación o en un análisis comparativo de mercado proporcionado por su agente inmobiliario. Probablemente querrá hacer una oferta ligeramente inferior al importe de la preaprobación, lo que deja margen para negociar.

Consejo de experto: si le das al vendedor una copia de tu carta de preaprobación, no hace falta que le enseñes la cantidad más alta que te ha ofrecido el prestamista. Si su oferta es significativamente inferior a la cantidad preaprobada, el vendedor puede presentar una oferta más alta, sabiendo que usted está dispuesto a aceptarla. Algunos prestamistas le permitirán editar electrónicamente su carta de preaprobación; con otros, es posible que necesite que el agente de préstamos con el que trabaja genere una que se ajuste a la cantidad que desea compartir. 

Por último, verifique que el pago inicial exigido por el prestamista está en el banco y listo para ser entregado. Simplemente haber destinado ciertos activos como los fondos para comprar una casa (incluyendo el dinero necesario para el depósito de garantía, el pago inicial, los gastos de cierre, etc.) no es suficiente para garantizar una transacción fluida. Tener acceso directo e inmediato al dinero es esencial.

Eso significa dejar tiempo suficiente para que la venta de inversiones o las transferencias de bancos, corredores de bolsa o incluso cuentas de familiares lleguen a tu cuenta bancaria. Sólo el dinero de garantía saldrá de su bolsillo de inmediato (lo transferirá a una cuenta de depósito en garantía una vez aceptada la oferta), pero debe asegurarse de no poner en peligro su oferta por tener que esperar a recibir fondos adicionales.

» MÁS: Cómo colaborar con su agente para hacer una oferta sólida

Qué se incluye en una carta de oferta

Puede llamarse «carta de oferta», pero este documento legalmente vinculante es mucho más que una simple carta. Hay muchas leyes estatales, y a veces locales, que guían el proceso de oferta, por lo que querrás cubrir todas las bases utilizando un formulario legalmente aprobado. La carta de oferta también puede denominarse «oferta de compra», «contrato de compra» o «contrato de compra».» Saber qué término utiliza su agente inmobiliario le ayudará a asegurarse de que están en la misma página cuando esté listo para hacer una oferta.

Si su agente inmobiliario elabora la carta de oferta, generalmente utilizará un contrato de compraventa de vivienda que cumpla con las leyes estatales y locales aplicables. Ese acuerdo se adapta a sus necesidades.

En algunos estados, es obligatorio que un abogado inmobiliario prepare, o al menos revise, la oferta escrita. Aunque no sean obligatorias, es bueno tenerlas en cuenta: se trata de una compra demasiado importante como para omitir detalles importantes o un lenguaje obligatorio que podría torpedear el acuerdo. Contar con un abogado en su lado de la transacción puede valer el costo adicional.

Una oferta escrita puede contener estos elementos, entre otros:

  • Dirección: La dirección legal de la vivienda, y a veces la descripción legal de la propiedad.

  • Precio: Detalles sobre el precio de compra y las condiciones.

  • La fianza: El importe y las condiciones relativas a la fianza, incluida su disposición tras la aceptación de la oferta.

  • Título: Estipulación de que el vendedor proporcionará un título claro de la propiedad.

  • Costes de cierre: Detalles sobre qué parte pagará los costes de cierre u otras tasas, así como la forma en que se prorratearán ciertos impuestos y gastos entre el comprador y el vendedor en el momento del cierre. (Algunos prestamistas pueden limitar la participación del vendedor en estos gastos).)

  • La fecha y hora de vencimiento de la oferta: En los mercados calientes, esto puede ser sólo horas, pero en la mayoría de los casos es uno o dos días.

  • La fecha prevista para el cierre del préstamo: suele ser de 30 a 60 días, aunque el tiempo que tarde el proceso de suscripción de su prestamista puede ser el factor decisivo.

  • Contingencias: Cualquier contingencia a la que esté sujeto el acuerdo (más información sobre ellas en la siguiente sección).

  • Información: Otras disposiciones o divulgaciones requeridas por el estado.

A veces se anima a los compradores a escribir una carta personal para acompañar su oferta, con la esperanza de obtener una ventaja emocional sobre los compradores de la competencia. Aunque puedan parecer inofensivos, las llamadas cartas de amor del comprador pueden contribuir a la discriminación en la vivienda. Además, es importante saber que este tipo de carta no tiene ninguna relación legal con la transacción.

Consejo de experto: Si hace una oferta por una casa preejecutada o una propiedad inmobiliaria, prepárese para un proceso de oferta prolongado, especialmente si se trata de una venta al descubierto. Las ventas al descubierto son transacciones previas a la ejecución hipotecaria en las que el propietario vende la casa por menos de lo que debe al prestamista. Las compras de inmuebles en dificultades no son fáciles de realizar y es mejor que el comprador sea muy paciente. Un agente con experiencia en el manejo de propiedades en venta anticipada también puede ser una ventaja.

Contingencias habituales

Su oferta por escrito probablemente incluirá al menos un par de contingencias estándar. Estas son las cosas que deben suceder antes de que la venta pueda avanzar. Las contingencias más comunes son:

  • Aprobación final del préstamo: En otras palabras, la obtención de la hipoteca, a menudo en un plazo determinado.

  • Inspección de la vivienda: Además de requerir que la propiedad se someta a una inspección de la vivienda, esta contingencia también puede especificar cómo se abordarán los problemas revelados durante la inspección (por ejemplo, si el vendedor hará reparaciones o proporcionará un crédito al cierre), o si la inspección es sólo para fines informativos.

  • Tasación: los prestamistas suelen insistir en que se verifique el valor de la vivienda mediante una tasación, ya que no quieren prestarle más de lo que vale la propiedad.

  • Venta de la casa: Esta es una contingencia menos común que significa que la compra depende de la finalización de otra transacción independiente. Por lo general, se trata de la venta de la vivienda actual o de que el vendedor encuentre una nueva vivienda.

Aunque tienes que proteger tus intereses y reunir suficiente información para hacer una compra inteligente, las contingencias pueden ser un obstáculo para llegar a un acuerdo, sobre todo en los mercados cálidos. Lo mejor para el comprador y el vendedor es poner en el contrato sólo las estipulaciones suficientes para cubrir las bases necesarias; no más.

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Cómo tratar la información del vendedor

Por otro lado, la ley suele exigir que el vendedor informe sobre la vivienda. Los vendedores deben revelar si tienen conocimiento de ciertos tipos de problemas relacionados con la propiedad que pueden afectar a su valor, como riesgos naturales, problemas estructurales u otros defectos importantes. Sin embargo, los estados difieren en el tipo y la cantidad de información que los vendedores deben revelar; y los vendedores no son necesariamente conscientes de todos los problemas potenciales que una propiedad puede tener.

La información también puede documentar detalles como las obligaciones de la comunidad de propietarios y los electrodomésticos y accesorios que se incluyen en la compra.

La oferta debe establecer un plazo para recibir toda la información requerida por el vendedor. La oferta de compra también debe abordar el número de días que tiene para revisar las revelaciones, así como su capacidad para modificar o retirar su oferta sobre la base de estas revelaciones.

» MÁS: Errores que debe evitar el comprador de su primera vivienda

Poner en juego el dinero en efectivo

Cuando haga una oferta, en la mayoría de los casos se le pedirá que entregue un depósito -llamado depósito de garantía- que una parte neutral, como un agente de custodia o una empresa de títulos inmobiliarios, mantendrá en custodia como dinero de buena fe. Esto puede suponer entre el 1% y el 3% del precio total de la compra.

La carta de oferta debe detallar en qué circunstancias tendrías que perder el dinero (por ejemplo, en caso de que te eches atrás sin una razón permitida por el acuerdo de compra) y cuándo lo recuperarías. Si la operación se frustra por culpa del vendedor (por ejemplo, si se retira a favor de una oferta más alta después de la firma del contrato de compraventa), se le devolverá la fianza. Si la operación se lleva a cabo sin problemas, el dinero de garantía debe aplicarse al pago inicial.

Después de hacer una oferta por una casa

Por muy ilusionado que estés con la perspectiva de tu nueva casa, en esta fase del proceso tienes que estar preparado para negociar o incluso para marcharte si las condiciones no te convienen.

Una vez que el vendedor revisa su oferta, puede aceptarla, rebatirla o rechazarla.

Si se acepta, solicitarás una hipoteca y comenzarás el proceso de cierre.

Si el vendedor hace una contraoferta, puedes aceptarla y comenzar el proceso de cierre o hacer tu propia contraoferta (en forma de una nueva carta de oferta).

Si la oferta se rechaza, tendrás que deshacerte de ella y empezar una nueva ronda de búsqueda de casa.

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Es un sí: ¿Qué es lo siguiente??

Recuerde que una llamada telefónica, un apretón de manos o un compromiso verbal no lo hacen oficial; no es un trato cerrado hasta que ambas partes firmen el acuerdo de oferta de compra. Una vez hecho esto, tras la breve celebración y el suspiro de alivio, es el momento de sustituir la preaprobación por una solicitud de hipoteca completa y comenzar los demás pasos que te llevarán al día del cierre.

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