Cómo deshacerse del PMI

Si tiene un seguro hipotecario privado, probablemente esté deseando que llegue el día en que termine, reduciendo dulcemente el pago de su hipoteca.

Aunque usted paga el PMI, la cobertura protege al prestamista, no a usted, contra el riesgo de que deje de pagar la hipoteca. Casi el 18% de las hipotecas en EE.S. y los propietarios de viviendas con PMI, por término medio, realizarán pagos durante 5 años y medio antes de que finalice el seguro, según U.S. Mortgage Insurers, una empresa de Washington, D.C.-grupo del sector.

nuestra página web Guía de COVID-19Obtenga respuestas a preguntas sobre su hipoteca, viajes, finanzas… y sobre cómo mantener su tranquilidad.EXPLORE NUESTRA GUÍA

La entidad gestora de su hipoteca está obligada a cancelar el PMI de forma gratuita cuando el saldo de su hipoteca alcance el 78% del valor de la vivienda, o cuando la hipoteca llegue a la mitad del plazo del préstamo, por ejemplo, el 15º año de una hipoteca a 30 años. Puede deshacerse del PMI antes solicitando al administrador de la hipoteca, por escrito, la cancelación del PMI una vez que el saldo de su hipoteca alcance el 80% del valor de la vivienda en el momento de su compra.

A continuación te explicamos estas opciones y otras dos para deshacerte del PMI. Esto se aplica sólo al seguro hipotecario privado para préstamos convencionales. Las normas son diferentes para el seguro hipotecario de las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos de la FHA.

» MÁS: ¿Qué es el seguro hipotecario?? Cómo funciona, cuándo se requiere

1. Esperar a la cancelación automática

Con el tiempo, su seguro hipotecario se cancelará automáticamente, pero'es una buena idea hacer un seguimiento.

Solicite una copia por escrito del calendario de cancelación del PMI y de los requisitos de su prestamista, aconseja Lindsey Johnson, presidenta de U.S. Aseguradoras hipotecarias. Llama al número que aparece en el extracto mensual de tu hipoteca, mucho antes de necesitarlo, dice. Así sabrás cuándo tienes que dejar de pagar y podrás ver tu evolución.

» MÁS: Calcule sus costes de PMI

Saber cuánto vale su casa?nuestro sitio web puede mostrarle el valor de su vivienda y actualizarle sobre los cambios a lo largo del tiempo.Compruebe el valor de su vivienda

2. Solicite antes la cancelación del PMI

Puede ahorrar dinero actuando para eliminar el PMI antes. «Cuando el saldo de la hipoteca alcanza el 80% del valor original de la vivienda (el menor de los precios de venta o el precio de tasación en el momento de la constitución), el administrador de la hipoteca debe cancelar el PMI si usted lo solicita por escrito», explica Marc Zinner, vicepresidente de operaciones comerciales de Genworth, una de las mayores compañías privadas de seguros hipotecarios.

» Cuando el saldo de su hipoteca alcanza el 80% del valor original de su vivienda … El administrador de su hipoteca debe cancelar [el PMI] cuando usted lo solicite por escrito.»

Marc Zinner, vicepresidente de operaciones comerciales de Genworth

El porcentaje representa lo que se denomina relación préstamo-valor. Para conocer la relación préstamo-valor, divide el saldo del préstamo entre el precio de compra original o utiliza la calculadora de relación préstamo-valor de nuestro sitio web.

Compruebe el calendario del PMI, que se basa en el valor original de su vivienda, para seguir su progreso. Solicite por escrito a su prestamista varios meses antes de que la hipoteca alcance el 80% de LTV y ponga en marcha el proceso.

También puede utilizar una calculadora de amortización de hipotecas para saber cuándo alcanzará el 80% de la relación préstamo-valor. Alcanzará el umbral antes de lo previsto si realiza pagos adicionales para reducir el saldo principal.

Para presentar el caso de cancelación necesitará:

• Un buen historial de pagos. La regla es no haber pagado con 30 días de retraso en los últimos 12 meses y no haber pagado con 60 días de retraso en los últimos 24 meses. Los pagos puntuales cuentan a la hora de deshacerse del PMI. Los retrasos en los pagos pueden situarle en una categoría de alto riesgo, lo que dificulta la cancelación.

• No hay otros gravámenes. Su hipoteca debe ser la única deuda de la vivienda, incluidas las segundas hipotecas, los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito.

• Prueba de valor. Una tasación de la vivienda, a su cargo, para demostrar que el valor de la casa no ha bajado. Algunos prestamistas aceptan la opinión del precio del corredor en su lugar.

» MÁS: Qué es la amortización de una hipoteca?

3. Obtenga una nueva tasación

Si el valor de la vivienda está subiendo donde vives, puedes solicitar la cancelación anticipada en función del valor actual de la casa. También es posible que tu casa haya aumentado de valor si has hecho alguna reforma, como mejorar la cocina o añadir un dormitorio. Probablemente necesitará una nueva tasación.

Pero antes de gastar entre 300 y 500 dólares en un tasador, comprueba las normas de tu entidad crediticia. Algunos prestamistas exigen que los prestatarios utilicen determinados tasadores. Otros aceptan la opinión del precio de un agente, un proceso más rápido que cuesta la mitad o menos de los honorarios de un tasador.

Hay una advertencia: para cancelar basándose en el valor actual, debe haber sido propietario de la casa durante al menos dos años y tener un 75% de LTV. Si ha sido propietario de la vivienda durante al menos cinco años, puede cancelar al 80% de la LTV.

» MÁS: Aprenda a reforzar el valor de tasación de su vivienda

4. Refinanciar para librarse del PMI

Si los tipos de interés han bajado desde que contrató la hipoteca, podría considerar la posibilidad de refinanciar para ahorrar dinero. Además de obtener un tipo de interés más bajo, la refinanciación también puede permitirle librarse del PMI si el nuevo saldo del préstamo es inferior al 80% del valor de la vivienda.

Pero la refinanciación requerirá el pago de los costes de cierre, que pueden incluir innumerables tasas. Querrá asegurarse de que la refinanciación no le costará más de lo que ahorrará. Utilice nuestra calculadora de refinanciación para decidir si es el momento de refinanciar.

Conozca sus derechos

En ocasiones, los prestatarios y los prestamistas se pelean por la cancelación del PMI. Si se encuentra con obstáculos insuperables al tratar de cancelarlo, reclame a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor en el 855-411-CFPB (2372).

Ray Rodríguez, director regional de ventas de TD Bank, con sede en Cherry Hill, Nueva Jersey, dice que los prestamistas varían en la forma de trabajar con los prestatarios en lo que respecta a la cancelación del PMI. Piensa en el seguro hipotecario a la hora de contratar una hipoteca, dice. Dígale al prestamista que necesita una copia de las políticas de cancelación del PMI del préstamo antes de firmar el acuerdo hipotecario.

«Es el prestamista o quien vaya a dar servicio a este préstamo quien establecerá las reglas al respecto», dice Rodríguez. «El prestamista debe conocer su política de servicio por adelantado. Si te dicen «No» o «Si» o «Tal vez» y llamas a otros dos prestamistas y te dicen: «Por supuesto, lo haríamos por ti», puedes votar con tus pies.»

Una versión anterior de este artículo indicaba incorrectamente los coeficientes de préstamo-valor y los años de propiedad necesarios para cancelar el seguro hipotecario privado basado en una nueva tasación. Este artículo ha sido corregido.