Cómo comprar y vender una casa al mismo tiempo

Vender su casa y comprar otra al mismo tiempo es la máxima hazaña de la multitarea, y viene con un reto de calendario complicado.

Si tiene una hipoteca sobre su vivienda actual y compra una casa antes de venderla, podría quedarse con los pagos del préstamo y el coste de mantenimiento de ambas propiedades. Si vende su casa antes de comprarla, es posible que no tenga dónde ir después de cerrar la venta.

Pero con la planificación, la financiación adecuada y un precio y una negociación estratégicos, puede programar la venta y la nueva compra de forma que le convenga.

He aquí algunas estrategias para conseguirlo.

Cómo preparar la compra y la venta

Hay mucho trabajo de preparación para la compra y la venta, así que empiece a prepararse para ambas cosas tan pronto como pueda.

"Cuanto más planifiques, más te evitará cometer grandes errores," dice Brian G. Smith, vicepresidente de desarrollo comercial nacional de Union Home Mortgage en Ohio.

Prepárate para vender

Un buen agente inmobiliario puede orientarle sobre cómo preparar su casa para el mercado.

Eso incluirá hacer las reparaciones necesarias para eliminar las banderas rojas para los compradores, así como el desorden y la limpieza, dice Joey Sheehan, un agente con Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach, agentes inmobiliarios en Bryn Mawr, Pensilvania.

"Casi todas las casas están demasiado desordenadas desde el punto de vista de la venta, porque vender una casa es una actividad totalmente diferente a vivir en ella," Sheehan dice.

Después de limpiar y desordenar la casa, hay que hacer fotografías y vídeos de la misma para que esos materiales estén listos para cuando se ponga en venta la propiedad, recomienda Christian Ross, corredor gerente de Engel & Volkers en Atlanta.

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Prepárese para comprar

"El número uno es asegurarse de que sus finanzas están en orden. Mucha gente dice, 'Oh, lo sé, tengo un gran crédito. Sé que me pueden aprobar,'" Ross dice. "Pero las directrices de los préstamos cambian cada día."

Para que le acepten una oferta en el actual mercado inmobiliario, tendrá que disponer de dinero en efectivo para comprarla directamente o estar totalmente preaprobado para una hipoteca que financie la vivienda, sin que el prestamista le imponga la condición de tener que vender primero su casa.

"El proceso de preaprobación para todos los prestatarios debería comenzar realmente antes de lanzarse a buscar una casa," dice Brian Blonder, vicepresidente senior de ventas hipotecarias de Capital Bank en Maryland.

Cómo hacer rendir el dinero

Al vender su casa, es probable que utilice los ingresos para pagar la hipoteca y luego aplique el dinero restante a la siguiente propiedad.

Pero hasta que se cierre la venta, tendrá que conseguir el dinero para el pago inicial y tener preparada la financiación para comprar la siguiente vivienda.

Algunos propietarios recurren a las cuentas de ahorro para el pago inicial de la siguiente casa. Pero no todo el mundo tiene un saldo lo suficientemente grande como para que eso funcione. Aquí tiene otras opciones.

Línea de crédito con garantía hipotecaria

Podrías utilizar una línea de crédito con garantía hipotecaria, o HELOC, sobre tu casa actual para sacar dinero para el pago inicial. Pero tendrá que tener la HELOC ya en marcha; un prestamista no aprobará la línea de crédito después de que usted haya puesto su casa en el mercado, dice Blonder.

No espere hasta el último momento para solicitarlo si cree que podría utilizar una HELOC algún día para financiar la siguiente compra. Smith dice que a veces la aprobación de una línea de crédito puede llevar más tiempo que la de una primera hipoteca.

Préstamo puente

Con un préstamo puente puede pedir prestado hasta el 80% del valor de su casa para pagar la hipoteca anterior y destinar el dinero restante al pago inicial de otra vivienda. O bien puedes utilizar un préstamo puente como segunda hipoteca para tomar prestada una parte del capital de tu vivienda para el pago inicial.

Usted hace pagos de interés solamente en el préstamo, y el plazo máximo es típicamente un año. Pero por lo general, los préstamos puente se pagan mucho más rápido porque'están diseñados para llenar ese corto espacio entre la venta de la casa vieja y la compra de la nueva casa.

Como el plazo es corto, los tipos de interés son un par de puntos porcentuales más altos en un préstamo puente que en una hipoteca normal.

Algunos solicitantes a los que se les aprueban los préstamos puente ni siquiera necesitan utilizarlos porque, al fin y al cabo, la venta acaba cerrándose antes que la compra.

Préstamo para el 401(k) u otra cuenta de inversión

Puede pedir un préstamo contra una cuenta de jubilación u otra cuenta de inversión para obtener dinero para el pago inicial. Un préstamo 401(k), por ejemplo, te permite pedir prestado hasta la mitad del saldo o hasta 50.000 dólares, lo que sea menor, a tipos de interés razonables.

La ventaja de pedir un préstamo contra una cuenta de inversión es que los prestamistas no cuentan ese préstamo como deuda al calcular su relación deuda-ingreso para una preaprobación de la hipoteca, dice Blonder. Lo ideal es que devuelva el préstamo con cargo a su cuenta de inversión en cuanto se venda su casa.

Sólo tienes que asegurarte de que sigues tu plan para devolver el préstamo después de que se venda la casa antigua y resistir la tentación de utilizar el dinero para otras cosas. El impago de un préstamo de una cuenta 401(k) puede provocar impuestos y sanciones.

Hipoteca de bajo pago inicial

Una opción es conseguir una hipoteca convencional de bajo desembolso para comprar su próxima casa. Luego, cuando se cierre la venta de la antigua casa, aplique los ingresos a su nueva vivienda y consiga refundir su hipoteca.

Al reestructurar el préstamo, el prestamista aplica el pago único al principal y rehace el plan de amortización, que muestra qué parte de cada pago se destina a los intereses y qué parte a la reducción de la deuda. La refundición de la hipoteca reducirá el pago mensual, y es un proceso menos costoso y más sencillo que la refinanciación de una hipoteca, dice Smith.

Pero planifique con antelación. No todos los prestamistas ofrecen una refundición de la hipoteca. Y este servicio no está disponible para los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA, USDA o VA.

Una nueva forma de comprar y vender

Varias empresas nuevas, como Homeward, Knock, Opendoor, Orchard, Ribbon y otras, están cambiando la forma de comprar y vender viviendas. Sus servicios varían, pero por lo general proporcionan financiación para que usted pueda hacer una oferta en efectivo por su próxima casa antes de cerrar la venta de su casa actual – y evitar el pago de dos hipotecas a la vez.

Por ejemplo, con Homeward, usted obtiene la aprobación de una hipoteca y trabaja con la empresa para hacer una oferta en efectivo por una nueva vivienda. Puede utilizar su propio prestamista o la filial de préstamos de la empresa, Homeward Mortgage. Si su oferta es aceptada, usted se muda a la casa después de que se cierre la compra y pone en venta su antigua casa. Mientras espera a que se venda su antigua casa, alquila la nueva a Homeward durante un máximo de seis meses. Si su antigua casa no se vende en seis meses, Homeward dice que se la comprará. Una vez vendida su antigua casa, se cierra la nueva.

Estas empresas constituyen una pequeña parte del mercado inmobiliario actual y sólo operan en determinados mercados. Así que tendrá que comprobar si sus servicios están disponibles en su zona, ver si usted y su propiedad cumplen los requisitos, y luego comparar los costes frente a la vía tradicional.

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Cómo calcular el momento oportuno

Una vez que la financiación está en marcha, un agente inmobiliario puede ayudarle a programar la venta y la compra. Una forma es negociar las fechas de cierre para que le convenga más.

"No es tan complicado si lo piensas bien y lo organizas todo correctamente," dice Sheehan, autor de "Casa abierta!"

Así es como ha ayudado a sus clientes a hacer que todo se cumpla en el mismo día:

• Sus clientes preparan su casa para venderla y luego buscan una nueva vivienda.

• Una vez que se ha firmado el contrato de compra y se han completado la inspección y las negociaciones, se pone la casa actual en el mercado y se indica una fecha de liquidación que coincide con el cierre de la compra.

• La venta de su antigua casa se cierra por la mañana, después de que todas sus cosas estén en el camión de la mudanza.

• La compra se cierra por la tarde y se mudan.

Si la compra se cierra un día o más después del cierre de la venta, usted'necesitará un lugar para usted y sus cosas. Si es sólo por uno o dos días, quizá te quedes con amigos o en un hotel y guardes tus pertenencias en un camión de mudanzas.

Pero si es mucho más tiempo, puede negociar un "alquiler con opción a compra" acuerdo con el comprador. Estos acuerdos suelen tener un plazo máximo de 60 días, pero a menudo se utilizan durante unos pocos días para dar a los vendedores cierta flexibilidad, dice Ross. En el competitivo mercado actual, algunos compradores ofrecen que el vendedor se quede gratis.

Sólo hay que tener en cuenta que pueden surgir disputas con los acuerdos de devolución del alquiler. ¿Qué pasa, por ejemplo, si el antiguo propietario hace un agujero en la pared? Su agente inmobiliario puede guiarle en la elaboración del acuerdo y en la inclusión de un lenguaje en el contrato que proteja a ambas partes.

No se puede financiar antes de vender?

Si no puede financiar una compra hasta que se cierre la venta de su primera casa, Ross dice que debe planificar dónde vivirá después de vender la propiedad y hasta que encuentre una nueva casa. En el mercado actual, puede llevar unos meses encontrar una vivienda y ganar una guerra de ofertas. Recomienda buscar una propiedad de alquiler con un contrato de arrendamiento a corto plazo o uno que le permite dejar con un mes de antelación.